Честный ответ, который должен знать каждый инвестор

Один из самых распространённых вопросов, который мы получаем от инвесторов:

«Можно ли получить банковский кредит на покупку отеля в Германии?»

Честный ответ:

Это зависит от конкретной ситуации.

Универсального ответа «да» или «нет» не существует.

Каждая сделка по покупке гостиничного объекта рассматривается индивидуально, а каждый банк применяет собственную кредитную политику, систему оценки рисков и критерии финансирования.

За годы нашей работы мы убедились, что качество самого отеля — лишь одна часть общей картины. Не менее важны профиль покупателя, структура финансирования и профессионально подготовленный бизнес-план.

Если вы иностранный инвестор и приобретаете свой первый отель

Как правило, именно этот сценарий является наиболее сложным.

Если вы:

• не являетесь резидентом Германии;
• приобретаете свой первый отель в Германии;
• не имеете кредитной истории в Германии;
• ранее не сотрудничали с немецкими банками;
• не обладаете опытом работы в гостиничном бизнесе,

получить классическое банковское финансирование может быть весьма непросто.

Многие банки рассматривают подобные сделки как проекты с повышенным уровнем риска.

Однако это вовсе не означает, что финансирование невозможно. Это лишь означает, что сделка должна быть структурирована значительно более тщательно.

Каждый отель уникален

Многие инвесторы предполагают, что банки финансируют гостиницы по тем же принципам, что и жилую недвижимость.

На практике это не так.

При рассмотрении заявки банк обычно одновременно анализирует целый ряд факторов:

• качество гостиничного объекта;
• исторические финансовые показатели;
• EBITDA и денежный поток (Cash Flow);
• уровень загрузки;
• местоположение;
• финансовое положение заёмщика;
• опыт управления гостиничным бизнесом;
• объём собственного капитала;
• общий бизнес-план проекта.

Даже высококачественный гостиничный объект может не получить финансирование, если профиль инвестора не соответствует требованиям банка.

Действующие кредиты иногда открывают дополнительные возможности

Одним из вариантов финансирования, который часто остаётся без внимания, являются гостиницы, уже имеющие действующий банковский кредит.

В рамках некоторых сделок нам удавалось успешно структурировать приобретение таким образом, что финансирующий банк — после проведения собственной проверки и принятия соответствующего решения — соглашался на перевод существующего кредита на нового владельца либо его рефинансирование на обновлённых условиях.

Каждая подобная ситуация индивидуальна, и возможность реализации такого решения полностью зависит от оценки и одобрения со стороны кредитора.

Однако если подобная схема возможна, она способна существенно упростить процесс финансирования по сравнению с оформлением совершенно нового кредита.

Качественный бизнес-план имеет огромное значение

Банки финансируют не идеи.

Они финансируют профессионально подготовленные проекты.

Грамотно составленный бизнес-план должен чётко объяснять:

• почему данный отель является привлекательной инвестицией;
• каким образом будет осуществляться управление объектом;
• прогнозируемые доходы;
• планируемые инвестиции и модернизация;
• операционная стратегия;
• анализ рынка;
• реалистичные финансовые прогнозы.

По нашему опыту именно качество бизнес-плана нередко оказывает прямое влияние на решение банка о предоставлении финансирования.

Возможны альтернативные источники финансирования

Традиционные банки являются далеко не единственным источником капитала.

Для особенно привлекательных гостиничных проектов мы также сотрудничали со специализированными инвестиционными фондами и частными кредиторами, которые финансируют коммерческую недвижимость и гостиничные проекты.

Подобные финансовые партнёры зачастую обладают большей гибкостью, чем классические банки.

Процентные ставки могут быть на 1–2 процентных пункта выше по сравнению с традиционным банковским кредитованием. Однако для некоторых инвесторов именно это становится решающим фактором, позволяющим завершить сделку вместо того, чтобы упустить привлекательную возможность.

Каждый вариант финансирования должен оцениваться индивидуально с учётом целей инвестора и экономических показателей конкретного проекта.

Подготовка играет гораздо более важную роль, чем считают многие инвесторы

Исходя из нашего опыта, переговоры о финансировании должны начинаться задолго до подписания договора купли-продажи.

Как правило, подготовительный этап включает:

• анализ финансовых показателей гостиницы;
• изучение возможных вариантов финансирования;
• подготовку полного пакета документов для банков и кредиторов;
• разработку убедительного бизнес-плана;
• выбор наиболее эффективной структуры приобретения;
• подбор банков или финансовых партнёров, требования которых соответствуют параметрам инвестиционного проекта.

Хорошо подготовленные сделки значительно чаще получают положительное решение о финансировании.

Наш опыт

За годы работы мы сопровождали инвесторов в самых различных ситуациях, связанных с финансированием гостиничных объектов.

В частности, наша работа включала:

• подбор гостиниц со структурой, подходящей для банковского финансирования;
• координацию взаимодействия с банками в процессе приобретения;
• помощь в подготовке бизнес-планов и финансовых презентаций;
• знакомство инвесторов с альтернативными источниками финансирования при необходимости;
• структурирование сделок с целью повышения вероятности получения финансирования.

Хотя ни один консультант не может гарантировать одобрение кредита, грамотная подготовка и правильно выбранная структура сделки способны существенно увеличить вероятность успешного финансирования.

Заключение

Можно ли получить банковский кредит на покупку отеля в Германии?

Да. Однако далеко не каждый инвестор, не каждый гостиничный объект и не каждая структура сделки соответствуют требованиям банков.

Универсальной формулы успеха не существует.

Каждая сделка по приобретению отеля уникальна, каждый кредитор использует собственные критерии оценки, а каждый инвестор обладает индивидуальным финансовым профилем.

Именно поэтому первым шагом обычно становится не подача кредитной заявки.

Первый шаг — определить, может ли конкретная сделка быть профинансирована, и если нет — каким образом её можно структурировать так, чтобы она соответствовала требованиям потенциальных кредиторов.