Чесна відповідь, яку повинен знати кожен інвестор

Одне з найпоширеніших запитань, яке ми отримуємо від інвесторів:

«Чи можна отримати банківський кредит для купівлі готелю в Німеччині?»

Чесна відповідь:

Це залежить від конкретної ситуації.

Універсальної відповіді «так» або «ні» не існує.

Кожна угода з придбання готелю розглядається індивідуально, а кожен банк застосовує власну кредитну політику, систему оцінки ризиків і критерії фінансування.

За роки нашої роботи ми переконалися, що якість самого готелю є лише однією зі складових успішної угоди. Не менш важливими є профіль покупця, структура фінансування та професійно підготовлений бізнес-план.

Якщо ви іноземний інвестор і купуєте свій перший готель

Зазвичай саме ця ситуація є найскладнішою.

Якщо ви:

• не є резидентом Німеччини;
• купуєте свій перший готель у Німеччині;
• не маєте кредитної історії в Німеччині;
• раніше не співпрацювали з німецькими банками;
• не маєте досвіду роботи в готельному бізнесі,

отримати традиційне банківське фінансування може бути досить складно.

Багато банків розглядають подібні угоди як такі, що мають підвищений рівень ризику.

Проте це зовсім не означає, що фінансування неможливе. Це лише означає, що структуру угоди необхідно продумати та підготувати набагато ретельніше.

Кожен готель є унікальним

Багато інвесторів вважають, що банки фінансують готелі так само, як і житлову нерухомість.

Насправді це не так.

Під час розгляду заявки банк зазвичай одночасно оцінює кілька факторів:

• якість готельного об'єкта;
• історичні фінансові показники;
• EBITDA та грошовий потік (Cash Flow);
• рівень заповнюваності;
• місцезнаходження;
• фінансову спроможність позичальника;
• досвід управління готельним бізнесом;
• обсяг власного капіталу;
• загальний бізнес-план проєкту.

Навіть високоякісний готель може виявитися складним для фінансування, якщо профіль інвестора не відповідає вимогам банку.

Чинні кредити іноді відкривають додаткові можливості

Одним із варіантів фінансування, який часто залишається поза увагою, є придбання готелів, що вже мають чинний банківський кредит.

У межах окремих угод нам вдавалося успішно структурувати придбання таким чином, що банк-кредитор після проведення власної перевірки та ухвалення відповідного рішення погоджувався на переведення існуючого кредиту на нового власника або його рефінансування на оновлених умовах.

Кожна така ситуація є індивідуальною, а можливість реалізації подібного рішення повністю залежить від оцінки та схвалення з боку кредитора.

Якщо ж такий підхід можливий, він може значно спростити процес фінансування порівняно з оформленням абсолютно нового кредиту.

Якісний бізнес-план має вирішальне значення

Банки фінансують не ідеї.

Вони фінансують добре підготовлені проєкти.

Професійний бізнес-план повинен чітко пояснювати:

• чому саме цей готель є привабливою інвестицією;
• як буде здійснюватися управління бізнесом;
• прогноз майбутніх доходів;
• заплановані покращення та інвестиції;
• операційну стратегію;
• аналіз ринку;
• реалістичні фінансові прогнози.

З нашого досвіду саме якість бізнес-плану часто безпосередньо впливає на рішення банку щодо фінансування.

Альтернативні джерела фінансування також можуть бути доступними

Традиційні банки — далеко не єдине джерело капіталу.

Для особливо привабливих готельних інвестицій ми також співпрацювали зі спеціалізованими інвестиційними фондами та приватними кредиторами, які фінансують комерційну нерухомість і готельні проєкти.

Такі фінансові партнери часто мають значно більшу гнучкість, ніж класичні банки.

Відсоткові ставки можуть бути на 1–2 відсоткові пункти вищими, ніж за стандартним банківським кредитуванням. Однак для деяких інвесторів саме це стає вирішальним фактором, який дозволяє завершити угоду, а не втратити перспективну можливість.

Кожне фінансове рішення повинно оцінюватися індивідуально з урахуванням цілей інвестора та економічних показників конкретного проєкту.

Підготовка має набагато більше значення, ніж вважають багато інвесторів

З нашого досвіду переговори щодо фінансування повинні починатися задовго до підписання договору купівлі-продажу.

Підготовка зазвичай включає:

• аналіз фінансових показників готелю;
• оцінку можливих варіантів фінансування;
• підготовку документів для банків і кредиторів;
• розробку переконливого бізнес-плану;
• вибір найбільш ефективної структури придбання;
• пошук банків або фінансових партнерів, чиї вимоги відповідають параметрам інвестиційного проєкту.

Добре підготовлені угоди, як правило, мають значно вищі шанси на успішне отримання фінансування.

Наш досвід

Протягом багатьох років ми допомагали інвесторам у різноманітних ситуаціях, пов'язаних із фінансуванням готельних об'єктів.

Зокрема, наша робота включала:

• пошук готелів зі структурою, придатною для банківського фінансування;
• координацію взаємодії з банками під час придбання;
• допомогу у підготовці бізнес-планів і фінансових презентацій;
• знайомство інвесторів з альтернативними джерелами фінансування, коли це було доцільно;
• структурування угод для підвищення шансів на отримання фінансування.

Хоча жоден консультант не може гарантувати схвалення кредиту, ретельна підготовка та правильно побудована структура угоди здатні суттєво підвищити ймовірність успішного фінансування.

Висновок

Чи можна отримати банківський кредит для купівлі готелю в Німеччині?

Так. Проте не кожен інвестор, не кожен готель і не кожна структура фінансування відповідають вимогам банків.

Універсальної формули успіху не існує.

Кожна угода з придбання готелю є унікальною, кожен кредитор застосовує власні критерії оцінки, а кожен інвестор має індивідуальний фінансовий профіль.

Саме тому першим кроком зазвичай є не подання кредитної заявки.

Перший крок — визначити, чи може конкретна угода бути профінансована, а якщо ні — як її можна структурувати таким чином, щоб вона відповідала вимогам потенційних кредиторів.