Eine der häufigsten Fragen, die uns internationale Investoren stellen, lautet:
„Kann ich für den Kauf eines Hotels in Deutschland einen Bankkredit erhalten?"
Die ehrliche Antwort lautet:
Es kommt darauf an.
Es gibt weder ein pauschales „Ja" noch ein allgemeines „Nein".
Jede Hoteltransaktion wird individuell bewertet. Gleichzeitig verfolgt jede Bank ihre eigenen Finanzierungsrichtlinien, Risikobewertungen und Kreditvergabekriterien.
Unsere Erfahrung aus zahlreichen Hoteltransaktionen zeigt: Die Qualität der Immobilie ist nur ein Teil der Gesamtbewertung. Ebenso entscheidend sind der Käufer, die Finanzierungsstruktur und ein überzeugender Businessplan.
Wenn Sie als ausländischer Investor Ihr erstes Hotel erwerben
Gerade für internationale Erstinvestoren stellt die Finanzierung häufig die größte Herausforderung dar.
Wenn Sie:
- keinen Wohnsitz in Deutschland haben,
- Ihr erstes Hotel in Deutschland erwerben,
- keine deutsche Bonität oder Kredithistorie besitzen,
- bislang keine Geschäftsbeziehung zu deutschen Banken aufgebaut haben,
- und keine Erfahrung im Hotelbetrieb nachweisen können,
wird eine klassische Bankfinanzierung oftmals deutlich schwieriger.
Viele Banken stufen solche Transaktionen zunächst als risikoreicher ein.
Das bedeutet jedoch keineswegs, dass eine Finanzierung ausgeschlossen ist. Vielmehr muss die Transaktion besonders sorgfältig vorbereitet und strukturiert werden.
Jedes Hotel wird individuell bewertet
Viele Investoren gehen davon aus, dass Hotels nach denselben Kriterien finanziert werden wie Wohnimmobilien.
Tatsächlich unterscheiden sich die Bewertungsmaßstäbe erheblich.
Banken analysieren unter anderem:
- die Qualität des Hotels,
- die bisherigen Geschäftszahlen,
- EBITDA und Cashflow,
- Auslastung,
- Standort,
- finanzielle Stärke des Käufers,
- Management- und Betreibererfahrung,
- verfügbares Eigenkapital,
- sowie den gesamten Businessplan.
Selbst ein hochwertiges Hotel kann schwer finanzierbar sein, wenn das Profil des Käufers nicht den Anforderungen der Bank entspricht.
Bestehende Bankdarlehen können Chancen eröffnen
Eine häufig unterschätzte Finanzierungsmöglichkeit betrifft Hotels, die bereits über ein bestehendes Bankdarlehen verfügen.
In einigen Transaktionen konnten wir gemeinsam mit finanzierenden Banken Lösungen entwickeln, bei denen – vorbehaltlich der Zustimmung der Bank – der Käufer das bestehende Darlehen übernimmt oder unter angepassten Bedingungen refinanziert.
Jeder Fall wird individuell geprüft und hängt vollständig von der Entscheidung des jeweiligen Kreditinstituts ab.
Ist eine solche Lösung möglich, kann sie den Finanzierungsprozess erheblich vereinfachen, da keine komplett neue Finanzierung aufgebaut werden muss.
Ein überzeugender Businessplan macht den Unterschied
Banken finanzieren keine Ideen.
Sie finanzieren professionell vorbereitete Projekte.
Ein aussagekräftiger Businessplan sollte nachvollziehbar darstellen:
- warum das Hotel eine attraktive Investition darstellt,
- wie der Hotelbetrieb geführt werden soll,
- welche Umsatzentwicklung erwartet wird,
- welche Investitionen geplant sind,
- welche operative Strategie verfolgt wird,
- wie Markt und Wettbewerb bewertet werden,
- sowie realistische Finanzprognosen.
Nach unserer Erfahrung beeinflusst die Qualität des Businessplans die Finanzierungsentscheidung erheblich.
Alternative Finanzierungsquellen können sinnvoll sein
Neben klassischen Banken existieren weitere Finanzierungsmöglichkeiten.
Für besonders interessante Hotelinvestitionen arbeiten wir unter anderem mit spezialisierten Investmentfonds sowie privaten Finanzierungspartnern zusammen, die sich auf Gewerbeimmobilien und Hotelprojekte konzentrieren.
Diese Kapitalgeber verfügen häufig über größere Flexibilität als traditionelle Banken.
Die Finanzierungskosten liegen zwar oftmals ein bis zwei Prozentpunkte über klassischen Bankkrediten, können jedoch entscheidend sein, um eine attraktive Transaktion überhaupt realisieren zu können.
Welche Finanzierungsform die richtige ist, sollte immer individuell anhand der Investitionsziele und der Wirtschaftlichkeit des Projekts beurteilt werden.
Eine gründliche Vorbereitung entscheidet über den Erfolg
Aus unserer Erfahrung beginnen erfolgreiche Finanzierungsgespräche lange vor der Unterzeichnung eines Kaufvertrages.
Zur Vorbereitung gehören unter anderem:
- Analyse der wirtschaftlichen Kennzahlen des Hotels,
- Prüfung möglicher Finanzierungsmodelle,
- Zusammenstellung aller relevanten Unterlagen,
- Erstellung eines professionellen Businessplans,
- Wahl der optimalen Erwerbsstruktur,
- Identifikation geeigneter Finanzierungspartner.
Je besser eine Transaktion vorbereitet wird, desto größer sind in der Regel die Erfolgsaussichten.
Unsere Erfahrung
In den vergangenen Jahren haben wir Investoren bei unterschiedlichsten Hoteltransaktionen begleitet.
Dazu gehörten unter anderem:
- die Identifikation finanzierungsfähiger Hotelinvestments,
- die Abstimmung mit finanzierenden Banken,
- die Erstellung von Businessplänen und Finanzpräsentationen,
- die Vermittlung alternativer Finanzierungspartner,
- sowie die Strukturierung von Transaktionen zur Verbesserung der Finanzierbarkeit.
Auch wenn niemand eine Finanzierungszusage garantieren kann, erhöhen eine professionelle Vorbereitung und die richtige Struktur die Erfolgschancen erheblich.
Fazit
Kann man für den Kauf eines Hotels in Deutschland einen Bankkredit erhalten?
Ja – aber nicht jede Immobilie, nicht jeder Investor und nicht jede Finanzierungsstruktur erfüllt automatisch die Voraussetzungen.
Es gibt keine allgemeingültige Lösung.
Jede Hoteltransaktion ist einzigartig. Jede Bank arbeitet nach eigenen Kreditrichtlinien, und jeder Investor bringt unterschiedliche finanzielle Voraussetzungen mit.
Deshalb besteht der erste Schritt meist nicht darin, einen Kreditantrag einzureichen.
Der erste Schritt besteht darin, zu prüfen, ob eine Transaktion überhaupt finanzierbar ist – und falls nicht, wie sie so strukturiert werden kann, dass eine Finanzierung realistisch möglich wird.
