Гостиничный рынок США входит в новый цикл — но выиграют от него далеко не все отели

Более 20 лет я работаю с гостиничными активами, инвестициями в недвижимость и девелопментом в Европе.

За это время я научился осторожно относиться к слову «рост».

Рынок может расти, в то время как многие отдельные объекты становятся менее прибыльными.

Именно это сегодня делает гостиничный рынок США особенно интересным.

Основные показатели демонстрируют положительную динамику. Во втором квартале 2026 года RevPAR американских отелей вырос на 5,7 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Главным фактором стал рост ADR на 4,4 %, тогда как загрузка увеличилась лишь на 0,8 %.

Однако за этими цифрами происходит гораздо более важная трансформация.

Гостиничный рынок всё больше разделяется на объекты, способные устанавливать премиальные цены, и объекты, которые в основном конкурируют за загрузку.

На мой взгляд, для инвесторов, девелоперов и владельцев отелей несколько структурных тенденций сегодня гораздо важнее, чем сам показатель RevPAR.

Премиальный сегмент всё больше отделяется от среднего

Одним из наиболее очевидных процессов на рынке США становится дальнейшее расслоение клиентских сегментов.

Люксовые отели значительно лучше сохраняют способность устанавливать высокие цены, чем объекты эконом- и нижнего среднего сегмента.

По данным JLL, в 2025 году RevPAR в сегменте luxury вырос примерно на 3 %, тогда как гостиницы midscale и economy продемонстрировали снижение.

Это говорит нам о важной вещи.

Путешественник с более высоким уровнем дохода оказывается более устойчивым к экономическим изменениям, но одновременно становится более требовательным.

Для владельца отеля уже недостаточно просто позиционировать объект как «высококлассный».

У объекта должна быть конкретная причина, позволяющая устанавливать премиальную цену.

Локация остаётся важной.

Бренд остаётся важным.

Но всё большее значение приобретают впечатления, дизайн, wellness, гастрономия, восстановление, эксклюзивность и способность создать нечто, что гость не сможет просто сравнить с десятью другими отелями на Booking.com.

ADR растёт быстрее, чем загрузка

Вторая тенденция не менее важна.

Рост гостиничной выручки всё чаще обеспечивается повышением цены, а не значительным увеличением загрузки.

Это меняет мой подход к гостиничным инвестициям.

Если загрузка не может расти бесконечно, возникает вопрос:

Какую дополнительную ценность мы можем создать для каждого гостя и каждого квадратного метра объекта?

Это заставляет отрасль выходить за рамки традиционного RevPAR.

TRevPAR становится всё более важным показателем.

Номера остаются фундаментом гостиничного бизнеса. Однако F&B, wellness, recovery, впечатления, членские программы, премиальные категории номеров и другие дополнительные услуги способны существенно изменить экономику объекта.

Отель будущего не может полагаться только на продажу кроватей.

NOI становится важнее RevPAR

Отель может показывать рост выручки и одновременно становиться менее привлекательным инвестиционным активом.

Это кажется очевидным, но особенно актуально для сегодняшнего рынка США.

Расходы на персонал, страхование, коммунальные услуги, расходные материалы и другие операционные затраты продолжают оказывать существенное давление на гостиничный бизнес. Согласно AHLA, рост расходов является одной из основных причин того, почему прибыльность гостиничной отрасли ещё не полностью вернулась к уровню 2019 года.

Поэтому меня всё больше интересуют не просто отели, способные увеличить выручку, а концепции, способные увеличивать выручку без соответствующего роста операционной сложности.

Это принципиальное различие.

Победителями не обязательно станут отели, предлагающие наибольшее количество услуг.

Возможно, преимущество получат те объекты, которые наиболее эффективно монетизируют свои площади и отношения с клиентами.

Существующие отели становятся всё более интересными

Есть ещё одна тенденция, которая заслуживает гораздо большего внимания.

Во многих крупных городах США предложение новых гостиниц остаётся ограниченным.

Высокая стоимость финансирования и строительства усложняет реализацию новых проектов. По данным JLL, в большинстве крупных городов США объём гостиниц, находящихся в строительном pipeline, по-прежнему составляет менее 2 % от существующего гостиничного фонда.

Для владельцев существующих гостиничных активов это потенциально очень хорошая новость.

Для инвесторов это создаёт дополнительную возможность.

Вместо того чтобы начинать проект с нуля, всё чаще может иметь смысл приобрести существующий отель по цене ниже стоимости его замещения и провести его репозиционирование.

Изменить концепцию.

Изменить целевую аудиторию.

Улучшить номерной продукт.

Перепрофилировать недостаточно используемые площади.

Создать новые источники дохода.

Повысить эффективность операционной деятельности.

В такой среде репозиционирование иногда может обеспечить более привлекательную доходность с учётом риска, чем строительство нового объекта с нуля.

Select-Service и Extended-Stay больше не являются второстепенными сегментами

Есть ещё один сегмент американского рынка, который я считаю особенно интересным.

Это Select-Service и Extended-Stay отели.

Исторически инвесторы часто считали их менее привлекательными, чем full-service отели или курорты.

Однако с экономической точки зрения картина выглядит весьма убедительно.

Более компактная операционная структура, меньшая потребность в персонале и более предсказуемая маржинальность делают эти сегменты всё более привлекательными для инвесторов.

И это не просто гостиничный тренд.

Это отражает более масштабные изменения в том, как люди путешествуют и живут.

Деловые поездки меняются.

Люди совмещают работу и отдых.

Рабочие командировки и проекты становятся более продолжительными.

Семьи временно переезжают.

Удалённые специалисты остаются на несколько недель вместо нескольких дней.

Медицина, образование и корпоративные проекты создают дополнительный спрос на длительное проживание.

Граница между отелем, serviced apartment и временным жильём становится всё менее чёткой.

Я ожидаю, что эта тенденция продолжится.

Wellness превращается из дополнительной услуги в самостоятельный продукт

Именно за этой тенденцией я лично наблюдаю наиболее внимательно.

На протяжении десятилетий wellness в гостиницах означал фитнес-зал и, в более качественных объектах, SPA.

Сегодня это определение постепенно устаревает.

Качество сна, восстановление, питание, фитнес, управление стрессом, термальные процедуры, качество воздуха и профилактическое здоровье постепенно становятся частью самого гостиничного продукта.

Особенно для объектов luxury-класса wellness может влиять как на стоимость номера, так и на дополнительные расходы гостей.

Однако здесь важно сделать одно принципиальное различие:

Само по себе приобретение wellness-оборудования ещё не создаёт wellness-бизнес.

Настоящая возможность заключается в интеграции wellness в путь гостя и экономическую модель объекта.

Более качественная среда для сна может поддерживать премиальную категорию номеров.

Recovery-услуги могут создавать дополнительную выручку.

Неэффективно работающий SPA можно трансформировать в совершенно другой формат wellness-объекта.

Отели могут сотрудничать с внешними медицинскими или longevity-провайдерами вместо того, чтобы самостоятельно превращаться в клиники.

WellTech способен сделать значительную часть этого опыта практически незаметной — за счёт освещения, воздуха, акустики, температуры и интеллектуального управления номером.

Поэтому главный вопрос сегодня уже не:

«Есть ли в отеле SPA?»

А:

«Какую экономическую ценность wellness создаёт для гостиничного актива?»

Капитал возвращается в гостиничный сектор

Наконец, меняется и сам инвестиционный рынок.

По данным JLL, объём сделок с гостиничными активами в США в 2025 году достиг примерно 24 млрд долларов, увеличившись на 17,5 % по сравнению с предыдущим годом.

Условия долгового финансирования улучшились, private equity остаётся активным, а состоятельные и международные инвесторы становятся всё более заметными участниками гостиничного рынка.

Есть и ещё одна причина, по которой отели вновь привлекают внимание инвесторов.

Во многих случаях их по-прежнему можно приобрести со значительным дисконтом относительно стоимости строительства аналогичного объекта сегодня.

В результате возникает интересная комбинация:

ограниченное предложение новых объектов + существующие активы ниже стоимости замещения + улучшение условий финансирования + возможности операционного репозиционирования.

Для инвестора в недвижимость такая комбинация заслуживает внимания.

Что я вижу во всём этом

Я не считаю, что следующий цикл американского гостиничного рынка одинаково благоприятно скажется на всех отелях.

Рынок становится более избирательным.

Типовым объектам будет всё сложнее конкурировать исключительно за счёт загрузки.

Объекты с сильной локацией, эффективной операционной моделью и понятной причиной, по которой гость должен платить больше, окажутся в гораздо более сильной позиции.

И я убеждён, что некоторые из наиболее интересных возможностей будут связаны не обязательно с новыми гостиницами.

Они будут связаны с существующими активами, которые можно трансформировать в более эффективный бизнес.

После более чем двух десятилетий работы на европейских гостиничных и рынках недвижимости именно эта часть американского hospitality-сектора представляет для меня особый интерес в рамках ERA Smart Invest.

Не просто вопрос, где растёт гостиничный спрос.

А вопрос о том, где можно создать следующий уровень стоимости.

Sergey Vakhnenko
Founder, ERA Smart Invest LLC
CEO, Dominart Real Estate GmbH