美国酒店市场正在进入新周期——但并非所有酒店都能从中受益
20多年来，我一直在欧洲从事酒店资产、房地产投资和开发业务。
在这段时间里，我学会了对“增长”这个词保持谨慎。
一个市场可以持续增长，而其中许多单体资产的盈利能力却可能下降。
这正是今天美国酒店市场如此值得关注的原因。
主要市场指标正在改善。2026年第二季度，美国酒店 RevPAR 同比增长5.7%，其中主要由 ADR 增长4.4%所推动，而入住率仅增长0.8%。
然而，在这些数字背后，一个更加重要的转变正在发生。
美国酒店市场正在越来越明显地分化为两类资产：能够获得溢价的酒店，以及主要依靠入住率竞争的酒店。
对于投资者、开发商和酒店业主而言，我认为，有几个结构性趋势比单纯关注 RevPAR 的增长更加重要。
高端市场正在与中端市场进一步分化
美国市场最明显的发展趋势之一，就是不同客户群体之间的进一步分化。
奢华酒店保持定价能力的表现明显优于经济型和中低端酒店。
根据 JLL 的数据，2025年美国奢华酒店的 RevPAR 增长约3%，而中端和经济型酒店则出现下降。
这告诉我们一个非常重要的信息。
高收入旅行者表现出了更强的韧性，但与此同时，他们的要求也越来越高。
对于酒店业主而言，仅仅成为一家“高端酒店”已经不够。
酒店必须拥有一个能够支撑溢价的明确理由。
地理位置依然重要。
品牌依然重要。
但越来越重要的还有体验、设计、Wellness、餐饮、恢复、独特性，以及创造一种客人无法简单地在 Booking.com 上与其他酒店进行价格比较的体验。
ADR 的增长速度正在超过入住率
第二个趋势同样重要。
酒店收入的增长越来越依赖价格提升，而不是入住率的大幅增长。
这改变了我看待酒店投资的方式。
如果入住率不可能无限增长，那么问题就变成：
我们可以从每一位客人以及酒店的每一平方米空间中创造多少额外价值？
这推动整个行业超越传统的 RevPAR 指标。
TRevPAR 正变得越来越重要。
客房仍然是酒店业务的基础，但 F&B、Wellness、Recovery、体验、会员体系、高端客房类别以及其他增值服务，都可以从根本上改变一个酒店资产的经济模型。
未来的酒店不能只依靠销售客房。
NOI 正变得比 RevPAR 更重要
一家酒店可能实现收入增长，但与此同时却成为一项更差的投资。
这听起来似乎显而易见，但对于当前的美国市场而言尤其重要。
人工、保险、能源、公用事业、物资以及其他运营成本仍然面临巨大压力。根据 AHLA 的数据，成本上涨是酒店行业盈利能力尚未完全恢复到2019年水平的主要原因之一。
因此，我越来越关注的不只是能够提高收入的酒店，而是那些能够实现收入增长，同时避免运营复杂度以同样速度增加的商业模式。
这是一个非常重要的区别。
最终的赢家不一定是提供最多服务的酒店。
真正具有优势的，可能是那些能够最高效地将酒店空间和客户关系转化为收入的资产。
现有酒店正在变得越来越有吸引力
还有一个趋势值得更多关注。
在美国许多主要市场，新酒店供应仍然受到限制。
融资和建筑成本使新项目开发更加困难。JLL 的数据显示，在美国大多数主要城市，酒店建设 pipeline 仍低于现有酒店供应量的2%。
对于现有酒店资产的业主而言，这可能是一个非常积极的信号。
对于投资者而言，这又创造了一个新的机会。
与其从零开始开发新项目，现在越来越值得考虑以低于重置成本的价格收购现有酒店，然后进行重新定位。
改变酒店概念。
改变目标客户。
升级客房产品。
重新规划利用率较低的空间。
创造新的收入来源。
改善运营效率。
在这样的市场环境下，酒店重新定位有时可能比从零开始开发新项目带来更好的风险调整后回报。
Select-Service 和 Extended-Stay 已经不再是次要细分市场
美国市场中还有一个我认为特别值得关注的领域：
Select-Service 和 Extended-Stay 酒店。
过去，投资者通常认为这些酒店不如全服务酒店或度假村具有吸引力。
但从经济模型来看，它们实际上非常有吸引力。
更精简的运营结构、更低的人员需求以及更加可预测的利润率，使这些细分市场越来越受到投资者的关注。
这并不仅仅是酒店行业内部的一个趋势。
它反映了人们旅行和生活方式正在发生的更广泛变化。
商务旅行正在改变。
人们开始将工作与休闲结合起来。
工作项目和外派时间越来越长。
家庭可能会进行阶段性迁移。
远程专业人士的住宿周期从几天延长到数周。
医疗、教育以及企业项目都在产生对长期住宿的额外需求。
酒店、服务式公寓和临时住宅之间的界限正在变得越来越模糊。
我预计这种混合化趋势还会继续。
Wellness 正从附加设施转变为酒店产品本身
这是我个人目前最密切关注的趋势。
几十年来，酒店里的 Wellness 通常意味着一个健身房，而在更高端的酒店中，还会有一个 SPA。
这种定义正在逐渐过时。
睡眠质量、恢复、营养、健身、压力管理、温热疗法、空气质量以及预防性健康，正在逐渐成为酒店产品本身的一部分。
尤其对于奢华酒店而言，Wellness 不仅可以影响客房价格，也可以影响客人的额外消费。
但这里必须明确区分一个重要问题：
安装 Wellness 设备，并不意味着酒店就拥有了一个 Wellness 商业模式。
真正的机会在于将 Wellness 融入宾客旅程以及酒店资产的经济模型。
更好的睡眠环境可以支撑高端客房类别。
Recovery 服务可以创造额外收入。
经营表现不佳的 SPA 可以被重新定位为完全不同类型的 Wellness 设施。
酒店可以与外部医疗或 Longevity 服务提供商合作，而不是试图让自己成为一家诊所。
WellTech 则可以通过灯光、空气、声学、温度以及客房自动化，让这一体验中的很多部分几乎完全隐形。
因此，现在真正值得思考的问题已经不再是：
“酒店有没有 SPA？”
而是：
“Wellness 究竟能够为酒店资产创造多少经济价值？”
资本正在重新回到酒店行业
与此同时，酒店投资市场本身也正在发生变化。
根据 JLL 的数据，2025年美国酒店交易规模约为240亿美元，同比增长17.5%。
债务融资环境有所改善，私募股权依然活跃，高净值投资者以及国际投资者在酒店领域的参与度也越来越高。
酒店重新受到关注还有另一个重要原因：
在许多情况下，现有酒店资产的收购价格仍然明显低于今天重新建设同等物业所需要的成本。
这形成了一种非常有吸引力的组合：
新酒店供应有限 + 现有资产价格低于重置成本 + 融资市场改善 + 酒店运营重新定位机会。
对于房地产投资者而言，这种组合值得认真关注。
我从这一切中得到的结论
我并不认为美国酒店业的下一个周期会让所有酒店获得同样的回报。
市场正在变得更加具有选择性。
缺乏差异化的酒店将越来越难以仅依靠入住率进行竞争。
拥有优质地段、高效运营模式以及明确溢价理由的资产，将处于更加有利的位置。
而我相信，一些最有吸引力的机会未必来自新建酒店。
它们可能来自那些能够被重新打造为更优秀商业模式的现有酒店资产。
在欧洲酒店和房地产市场工作了20多年之后，这正是我希望通过 ERA Smart Invest 更深入研究和发展的美国酒店市场领域。
不仅仅是寻找酒店需求正在增长的地方。
更重要的是寻找能够创造下一层价值的地方。
Sergey Vakhnenko
Founder, ERA Smart Invest LLC
CEO, Dominart Real Estate GmbH
