ТОП-6 районов Берлина для инвестиций в аренду в 2025

цены — актуальные данные по состоянию на Q1 2025

1. Neukölln

Цена за м² от €4300
Средняя арендная ставка €1350–€17/м²
Годовая доходность Brutto ~38–42%
Профиль арендатора молодые специалисты фрилансеры креативный класс

Плюсы
Район трансформируется — ранее считался проблемным теперь становится модным
Много старого фонда с потенциалом реновации
Развивается гастрономия и культура

2. Friedrichshain-Kreuzberg

Цена за м² €5500–€7000
Аренда €15–€20/м²
Доходность 35–40%
Профиль ИТ-специалисты молодые арендаторы стартап-сотрудники

Плюсы
Центр жизни молодежи клубов кафе
Престиж и стабильный спрос
Цены выше но объект легче сдавать без простоя

3. Tempelhof-Schöneberg

Цена за м² €4800–€6200
Аренда €13–€16/м²
Доходность 38–43%
Профиль семьи работающее население мигранты с ВНЖ

Плюсы
Умеренные цены и стабильный арендный поток
Хорошая инфраструктура школы парки
Подходит для долгосрочной аренды

4. Lichtenberg

Цена за м² €3900–€4800
Аренда €12–€14/м²
Доходность 42–46%
Профиль студенты арендаторы с низким и средним доходом

Плюсы
Район активно развивается
Доступные цены
Восточный Берлин модернизируется идеален для долгосрочных инвестиций

5. Charlottenburg-Wilmersdorf

Цена за м² €6000–€9500
Аренда €17–€22/м²
Доходность 28–32%
Профиль бизнесмены экспаты пары без детей

Плюсы
Престиж близость к Курфюрстендамм хорошая транспортная связь
Объекты легко сдавать в премиум-сегменте
Подходит для сохранения капитала

6. Pankow включая Prenzlauer Berg

Цена за м² €5800–€8000
Аренда €16–€19/м²
Доходность 30–35%
Профиль молодые семьи фрилансеры творческая интеллигенция

Плюсы
Один из самых европейских районов
Высокая ликвидность объектов
Востребован среди иностранцев и арендаторов бизнес-класса

Какие районы не рекомендуются для старта

Marzahn-Hellersdorf слишком далеко от центра низкий рост цен
Spandau ограниченный спрос особенно среди арендаторов без авто
Reinickendorf нестабильная социальная среда в некоторых кварталах

Какую доходность реально получить

Средняя Brutto доходность по Берлину в 2025 году

Стандартная аренда 35–45%
Сдача в короткий срок гостевой формат разрешение нужно 55–7% но регулируется жестко

Факторы влияющие на доходность

Тип объекта новострой старый фонд
Наличие ремонта
Уровень обслуживания дома
Возможность поднятия арендной ставки при смене арендатора

Налоги и затраты

Подоходный налог на аренду от 14% до 45%
Налог на недвижимость Grundsteuer €200–600 в год
Коммунальные расходы €25–35/м²
Управление и обслуживание €25–50 в месяц если через Hausverwaltung

FAQ

Какая минимальная сумма для инвестиций в Берлине
От €250000 для объектов с ремонтом
От €400000 если хотите хорошую локацию и стабильную аренду

Стоит ли инвестировать в новостройки
В центре — редко выгодно из-за высокой цены м²
Лучше рассматривать старый фонд с потенциалом модернизации

Можно ли сдавать жильё краткосрочно Airbnb
В большинстве районов Берлина это запрещено без специального разрешения
Закон строго регулируется с 2020 года

Как обезопасить сделку
Проверяйте статус арендаторов
Подписывайте только через нотариуса
Работайте с агентами специализирующимися на инвесторах