Налоги в Германии: как законно платить меньше и инвестировать больше

Налоги и оптимизация в Германии: как платить меньше и спать спокойно
Любой инвестор или собственник недвижимости в Германии сталкивается с вопросом: как правильно платить налоги и при этом законно их оптимизировать?
Рассмотрим, какого Steuerberater выбрать, какие расходы можно учитывать и чем отличается налогообложение частного лица от GmbH/UG.

Какого Steuerberater выбрать?
Налоговая система Германии сложная, а штрафы за ошибки — высокие. Поэтому правильный выбор налогового консультанта критически важен.

Советы:

  • Выбирайте Steuerberater, специализирующегося на недвижимости и инвестициях.
  • Убедитесь, что есть опыт работы с международными клиентами.
  • Уточните, предоставляет ли он проактивное налоговое консультирование (не только сдача отчётности, но и планирование).
  • Наличие цифрового бухучета и онлайн-кабинета — большой плюс.

? Экономия на Steuerberater почти всегда приводит к большим потерям.

Расходы, которые можно учитывать (Werbungskosten & Betriebsausgaben):
При сдаче недвижимости можно списывать многие расходы, например:

  • Проценты по ипотеке и расходы на финансирование.
  • Амортизация здания и оборудования (AfA).
  • Коммунальные платежи и Hausgeld.
  • Расходы на Hausverwaltung и Steuerberater.
  • Ремонт, реновация, модернизация.
  • Поездки к объекту.
  • Страхование (здание, ответственность).

? Важно: расходы должны быть подтверждены документально и относиться к объекту.

Частное владение или GmbH/UG: в чем разница?

Частное лицо:

  • Подоходный налог до 45% + солидарный сбор + церковный налог.
  • Доходы от аренды облагаются как Einkünfte aus Vermietung.
  • Плюс: простая структура, нет обязательной отчетности по балансу.
  • Минус: высокая прогрессия при больших доходах.

GmbH/UG:

  • Налог на прибыль корпораций = 15% + солидарный сбор.
  • Торговый налог ~14–17%.
  • Эффективная ставка около 30%.
  • Плюс: ниже налоговая нагрузка на прибыль, профессиональная структура, проще для совместных инвестиций.
  • Минус: обязательная бухгалтерия, выше административные расходы, налог на дивиденды (25%).

? Оптимальный вариант зависит от масштаба и планов реинвестирования. Часто инвесторы совмещают оба подхода.

Итог

  • Правильный Steuerberater снижает налоговую нагрузку.
  • Учет расходов (Werbungskosten, AfA, финансирование) — ключ к оптимизации.
  • Разница между частным владением и GmbH/UG может составлять десятки процентов, поэтому нужно заранее продумать структуру.

✅ Совет: для долгосрочных инвестиций или нескольких объектов лучше GmbH/UG. Для 1–2 квартир достаточно частного владения.

Сколько стоит квартира в Тегеле, Берлин?
1 день назад

Сколько стоит квартира в Тегеле, Берлин?

Узнайте актуальные цены на квартиры в Тегеле, Берлин. Средние цены, новостройки, арендная плата и факторы, влияющие на рынок недвижимости.

Управление недвижимостью в Германии: самостоятельно или с Hausverwaltung?
4 дня назад

Управление недвижимостью в Германии: самостоятельно или с Hausverwaltung?

Узнайте, что выгоднее: управлять недвижимостью в Германии самостоятельно или нанять профессиональную управляющую компанию. Сравните расходы, преимущества, недостатки и советы по выбору надежных управляющих.

Анализ гостиничного рынка Германии 2025 года – восстановление и тренды
1 неделю назад

Анализ гостиничного рынка Германии 2025 года – восстановление и тренды

Анализ гостиничного рынка Германии в 2024–2025 гг. Обзор роста объёмов сделок, рекордных показателей туризма, стабильных доходностей, трендов ESG и цифровизации. Приведены примеры инвестиций в Мюнхене и других городах.

Где в Германии самая дешевая недвижимость?
2 недели назад

Где в Германии самая дешевая недвижимость?

Где в Германии самая дешевая недвижимость?

Куда инвестировать в Германии в 2026 году
2 недели назад

Куда инвестировать в Германии в 2026 году

Куда инвестировать в Германии в 2026 году: практичный взгляд
Высокий интерес к гостиничной недвижимости в Австрии
2 недели назад

Высокий интерес к гостиничной недвижимости в Австрии

Высокий интерес к гостиничной недвижимости в Австрии