Податки та оптимізація в Німеччині: як платити менше та спати спокійно
Будь-який інвестор або власник нерухомості в Німеччині стикається з питанням: як правильно сплачувати податки та водночас законно їх оптимізувати?
Розглянемо, якого Steuerberater варто обрати, які витрати можна враховувати та чим відрізняється оподаткування фізичної особи від GmbH/UG.
Який Steuerberater вам потрібен?
Податкова система Німеччини складна, а штрафи за помилки високі. Тому правильний вибір податкового консультанта є критично важливим.
Поради:
- Обирайте Steuerberater, що спеціалізується на нерухомості та інвестиціях.
- Переконайтеся, що має досвід роботи з міжнародними клієнтами.
- Запитайте, чи надає він проактивні консультації (не лише звітність, а й оптимізаційне планування).
- Наявність цифрового бухобліку та онлайн-кабінету — великий плюс.
? Економія на Steuerberater майже завжди обертається більшими втратами.
Витрати, які можна враховувати (Werbungskosten & Betriebsausgaben):
При здачі нерухомості в оренду можна списувати:
- Відсотки за іпотекою та витрати на фінансування.
- Амортизацію будівлі та обладнання (AfA).
- Комунальні платежі та Hausgeld.
- Витрати на Hausverwaltung та Steuerberater.
- Ремонти, реновації, модернізації.
- Витрати на поїздки до об’єкта.
- Страхування (будівлі, відповідальності).
? Важливо: витрати повинні бути документально підтверджені та стосуватися об’єкта.
Фізична особа чи GmbH/UG: у чому різниця?
Фізична особа:
- Податок на доходи до 45% + солідарний збір + церковний податок.
- Прибуток від оренди оподатковується як дохід від оренди.
- Перевага: проста структура, немає обов’язкового балансу.
- Недолік: висока ставка при великих доходах.
GmbH/UG:
- Корпоративний податок = 15% + солідарний збір.
- Торговий податок ~14–17%.
- Ефективне навантаження близько 30%.
- Перевага: нижче оподаткування прибутку, професійна структура, легше для спільних проєктів.
- Недолік: обов’язковий баланс, вищі адміністративні витрати, податок на дивіденди (25%).
? Оптимальний варіант залежить від масштабу інвестицій і планів реінвестування. Багато інвесторів комбінують обидва підходи.
Висновок
- Правильний Steuerberater допомагає законно зменшити податкове навантаження.
- Облік витрат (Werbungskosten, AfA, фінансування) — ключ до оптимізації.
- Різниця між фізичною особою та GmbH/UG може сягати десятків відсотків, тому варто заздалегідь продумати структуру.
✅ Порада: для довгострокових інвестицій або кількох об’єктів розгляньте GmbH/UG. Для 1–2 квартир достатньо приватного володіння.
