Какие города Германии лучше всего подходят для инвестиций в недвижимость в 2025–2026 годах
Германия остаётся одним из самых стабильных и прозрачных рынков недвижимости в Европе.
Но главный вопрос для инвестора: в каких немецких городах лучше всего сочетаются доходность, стабильность и долгосрочный рост?
В 2025–2026 годах рынок определяется двумя параллельными трендами:
- A-городa остаются дорогими и строго регулируемыми.
- B-городa предлагают более высокую доходность аренды и растущий спрос со стороны арендаторов и инвесторов.
A-городa – надёжно, но дорого
| Город | Сред. цена (€/м²) | Сред. аренда (€/м²) | Валовая доходность (%) | Комментарий |
|---|---|---|---|---|
| Берлин | 6 000–7 000 | 14–16 | 2,8–3,2 | Высокая регуляция (Mietpreisbremse), но сильный долгосрочный рост |
| Мюнхен | 9 000–11 000 | 18–20 | 2,0–2,3 | Самый дорогой город Германии |
| Франкфурт-на-Майне | 6 500–7 500 | 15–17 | 2,6–2,9 | Сильный спрос со стороны финансового сектора |
| Гамбург | 6 000–6 800 | 14–16 | 2,7–3,0 | Сбалансированный рынок, стабильный рост стоимости |
| Штутгарт | 5 500–6 500 | 13–15 | 2,6–2,9 | Надёжная промышленная база, ограниченное предложение новостроек |
Итог:
A-городa гарантируют ликвидность и рост капитала — идеально для долгосрочных или институциональных инвесторов — но низкая доходность аренды и строгие ограничения снижают краткосрочную прибыльность.
B-городa – скрытые чемпионы Германии
| Город | Сред. цена (€/м²) | Сред. аренда (€/м²) | Валовая доходность (%) | Прогноз |
|---|---|---|---|---|
| Лейпциг | 2 800–3 200 | 9–11 | 3,8–4,3 | Рост технологий и логистики, высокий спрос на аренду |
| Дрезден | 3 200–3 600 | 10–12 | 3,5–4,0 | Исторический центр + университетский город |
| Нюрнберг | 4 000–4 500 | 12–13 | 3,2–3,5 | Стабильная промышленность, ограниченное предложение |
| Магдебург | 2 400–2 800 | 8–9 | 4,0–4,5 | Крупные инвестиции в электромобили и Intel |
| Аугсбург | 4 000–4 700 | 12–13 | 3,0–3,3 | Близость к Мюнхену, стабильный спрос |
| Мангейм / Карлсруэ | 4 000–4 500 | 11–12 | 3,0–3,5 | Смешение промышленности и науки |
Почему B-городa развиваются:
- Ниже входная цена (–40–60 % по сравнению с A-городами)
- Более высокая доходность (3,5–5 %)
- Меньше регулирования (ограничения аренды почти не применяются)
- Внутренняя миграция и создание рабочих мест
? Для инвесторов, ориентирующихся на доход + рост капитала, B-городa предлагают лучшую комбинацию.
Нишевые рынки роста
Некоторые средние регионы показывают выше среднего динамику:
- Ганновер: правительственный и технологический центр, низкий вакуум
- Мюнстер: студенческое жильё и здравоохранение
- Регнсбург: автомобильный и IT-коридор, ограниченное предложение
- Бремен: логистика и портовая инфраструктура
Эти рынки часто недооценены, но высоколиквидны — идеально для международных инвесторов, впервые заходящих на рынок Германии.
Ключевые инвестиционные показатели
При сравнении городов обращайте внимание на:
- Чистая доходность (Nettorendite): доход от аренды – текущие расходы / общие расходы
- Уровень вакантности: <2 % = отличная стабильность арендаторов1 %, вы, скорее всего, в прибыльной зоне.xtagstartz/p>
Insight от Dominart Invest
«Немецкий рынок достигает нового баланса: инвесторы уходят из перегретых столиц и вновь открывают для себя средние города, где сочетаются доступность и доходность.
В 2026 году умные инвесторы не гонятся за престижем — они строят портфели в Лейпциге, Дрездене и Магдебурге.»
— Dominart Research Report 2025Итоговая таблица
Сегмент Идеально для Доходность Риск Прогноз A-городa Институциональные / долгосрочные инвесторы 2–3 % Низкий Ограниченный рост доходности B-городa Частные и иностранные инвесторы 3,5–5 % Средний Сильный спрос и потенциал Логистика / Serviced Apartments Активные инвесторы 5–7 % Выше Нишевой сегмент роста Лучшая стратегия на 2026–2027 гг.: диверсифицировать портфель между одним стабильным объектом в A-городе и двумя высокодоходными объектами в B-городах, чтобы получить сбалансированный портфель по Германии.
