2025–2026 年德国房地产投资最佳城市
德国仍然是欧洲最稳定、最透明的房地产市场之一。
但投资者最关心的问题是：哪些德国城市在收益、稳定性和长期增长之间提供最佳平衡？
在 2025–2026 年，市场呈现两条平行趋势：
- A 类城市 依旧昂贵且受严格监管。
- B 类城市 提供更高的租金收益率，并且租户和投资者的需求不断增长。
A 类城市 – 安全但昂贵
| 城市 | 平均价格 (€/m²) | 平均租金 (€/m²) | 毛收益率 (%) | 备注 |
|---|---|---|---|---|
| 柏林 | 6,000–7,000 | 14–16 | 2.8–3.2 | 高监管（租金制动），长期增长潜力强 |
| 慕尼黑 | 9,000–11,000 | 18–20 | 2.0–2.3 | 德国最昂贵的城市 |
| 法兰克福 | 6,500–7,500 | 15–17 | 2.6–2.9 | 金融行业需求旺盛 |
| 汉堡 | 6,000–6,800 | 14–16 | 2.7–3.0 | 市场平衡，升值稳定 |
| 斯图加特 | 5,500–6,500 | 13–15 | 2.6–2.9 | 工业基础稳固，新供应有限 |
总结：
A 类城市保证流动性和资本增值——适合长期或机构投资者——但租金收益率低且租金管控严格，降低了短期盈利能力。
B 类城市 – 德国的隐藏冠军
| 城市 | 平均价格 (€/m²) | 平均租金 (€/m²) | 毛收益率 (%) | 前景 |
|---|---|---|---|---|
| 莱比锡 | 2,800–3,200 | 9–11 | 3.8–4.3 | 科技与物流增长，租赁需求旺盛 |
| 德累斯顿 | 3,200–3,600 | 10–12 | 3.5–4.0 | 历史中心 + 大学城 |
| 纽伦堡 | 4,000–4,500 | 12–13 | 3.2–3.5 | 工业稳定，供应有限 |
| 马格德堡 | 2,400–2,800 | 8–9 | 4.0–4.5 | 大型电动车与 Intel 投资项目 |
| 奥格斯堡 | 4,000–4,700 | 12–13 | 3.0–3.3 | 临近慕尼黑，需求稳定 |
| 曼海姆 / 卡尔斯鲁厄 | 4,000–4,500 | 11–12 | 3.0–3.5 | 工业与学术结合 |
B 类城市快速发展的原因：
- 入市成本低（比 A 类城市低 40–60%）
- 收益率高（3.5–5%）
- 监管少（租金上限很少适用）
- 内部迁移和就业增长
对于追求现金流 + 资本增值的投资者，B 类城市提供最佳组合。
利基增长市场
部分中型城市地区表现出高于平均的增长势头：
- 汉诺威: 政府与科技中心，空置率低
- 明斯特: 学生公寓与医疗健康
- 雷根斯堡: 汽车与 IT 产业走廊，供应有限
- 不来梅: 物流与港口基础设施
这些市场通常被低估，但流动性高——非常适合首次进入德国的国际投资者。
关键投资指标
比较城市时，关注：
- 净收益率 (Nettorendite): 租金收入 – 运营成本 / 总成本
- 空置率: <2% = 租户稳定性优秀1%，则很可能处于盈利区。xtagstartz/p>
Dominart Invest 见解
“德国市场正在达到新的平衡：投资者正在离开过热的首都城市，重新发现中型城市，在这里，负担能力与收益率兼得。
到 2026 年，聪明的资金不再追逐声望，而是投资于莱比锡、德累斯顿和马格德堡的资产组合。”
— Dominart Research Report 2025总结表
细分市场 适合对象 收益率 风险 前景 A 类城市 机构/长期投资者 2–3% 低 收益增长有限 B 类城市 私人及国际投资者 3.5–5% 中等 需求强劲，潜力大 物流 / 服务式公寓 积极投资者 5–7% 较高 利基增长市场 2026–2027 年最佳策略: 在 一个稳定的 A 类城市资产 与 两个高收益 B 类城市投资 之间分散投资，构建平衡的德国房地产投资组合。
