Які міста Німеччини найкращі для інвестицій у нерухомість у 2025–2026 роках
Німеччина залишається одним із найстабільніших і прозорих ринків нерухомості в Європі.
Але головне питання для інвестора: у яких німецьких містах найкраще поєднуються дохідність, стабільність і довгостроковий ріст?
У 2025–2026 роках ринок визначають два паралельні тренди:
- Міста категорії A залишаються дорогими та суворо регульованими.
- Міста категорії B пропонують вищу орендну дохідність та зростаючий попит з боку орендарів і інвесторів.
Міста A – безпечно, але дорого
| Місто | Середня ціна (€/м²) | Середня оренда (€/м²) | Валова дохідність (%) | Коментар |
|---|---|---|---|---|
| Берлін | 6 000–7 000 | 14–16 | 2,8–3,2 | Високе регулювання (Mietpreisbremse), але сильний довгостроковий ріст |
| Мюнхен | 9 000–11 000 | 18–20 | 2,0–2,3 | Найдорожче місто Німеччини |
| Франкфурт-на-Майні | 6 500–7 500 | 15–17 | 2,6–2,9 | Сильний попит від фінансового сектора |
| Гамбург | 6 000–6 800 | 14–16 | 2,7–3,0 | Збалансований ринок, стабільне зростання вартості |
| Штутгарт | 5 500–6 500 | 13–15 | 2,6–2,9 | Надійна промислова база, обмежене нове будівництво |
Висновок:
Міста A гарантують ліквідність і зростання капіталу — ідеально для довгострокових або інституційних інвесторів — але низька орендна дохідність та суворі обмеження зменшують короткострокову прибутковість.
Міста B – приховані чемпіони Німеччини
| Місто | Середня ціна (€/м²) | Середня оренда (€/м²) | Валова дохідність (%) | Прогноз |
|---|---|---|---|---|
| Лейпциг | 2 800–3 200 | 9–11 | 3,8–4,3 | Зростання технологій та логістики, високий попит на оренду |
| Дрезден | 3 200–3 600 | 10–12 | 3,5–4,0 | Історичний центр + університетське місто |
| Нюрнберг | 4 000–4 500 | 12–13 | 3,2–3,5 | Стабільна промисловість, обмежена пропозиція |
| Магдебург | 2 400–2 800 | 8–9 | 4,0–4,5 | Великі інвестиції в електромобілі та Intel |
| Аугсбург | 4 000–4 700 | 12–13 | 3,0–3,3 | Близькість до Мюнхена, стабільний попит |
| Мангейм / Карлсруе | 4 000–4 500 | 11–12 | 3,0–3,5 | Поєднання промисловості та науки |
Чому міста B розвиваються:
- Нижчі ціни входу (–40–60 % у порівнянні з містами A)
- Вища дохідність (3,5–5 %)
- Менше регулювання (обмеження оренди застосовуються рідко)
- Внутрішня міграція та створення робочих місць
Для інвесторів, орієнтованих на доход + зростання капіталу, міста B пропонують найкращу комбінацію.
Нішеві ринки зростання
Деякі середні регіони показують вищу за середню динаміку:
- Ганновер: урядовий та технологічний центр, низький вакуум
- Мюнстер: студентське житло та охорона здоров’я
- Регенсбург: автомобільний та IT-коридор, обмежена пропозиція
- Бремен: логістика та портова інфраструктура
Ці ринки часто недооцінені, але високоліквідні — ідеально для міжнародних інвесторів, які вперше заходять на німецький ринок.
Ключові інвестиційні показники
При порівнянні міст звертайте увагу на:
- Чиста дохідність (Nettorendite): дохід від оренди – поточні витрати / загальні витрати
- Рівень вакантності: <2 % = відмінна стабільність орендарів1 %, ви, швидше за все, у прибутковій зоні.xtagstartz/p>
Insight від Dominart Invest
«Німецький ринок досягає нового балансу: інвестори залишають перегріті столиці та знову відкривають середні міста, де поєднуються доступність і дохідність.
У 2026 році розумні інвестори не гнатимуться за престижем — вони будують портфелі в Лейпцигу, Дрездені та Магдебурзі.»
— Dominart Research Report 2025Підсумкова таблиця
Сегмент Ідеально для Дохідність Ризик Прогноз Міста A Інституційні / довгострокові інвестори 2–3 % Низький Обмежене зростання доходності Міста B Приватні та іноземні інвестори 3,5–5 % Середній Сильний попит та потенціал Логістика / Serviced Apartments Активні інвестори 5–7 % Вище Нішевий сегмент росту Найкраща стратегія на 2026–2027 рр.: диверсифікувати портфель між одним стабільним об’єктом у місті A та двома високодохідними об’єктами у містах B, щоб отримати збалансований портфель по Німеччині.
