Welche deutschen Städte sind 2025–2026 am besten für Immobilieninvestitionen geeignet
Deutschland bleibt einer der stabilsten und transparentesten Immobilienmärkte Europas.
Aber die zentrale Frage jedes Investors lautet: Welche deutschen Städte bieten tatsächlich die beste Kombination aus Rendite, Stabilität und langfristigem Wachstum?
Im Jahr 2025–2026 wird der Markt von zwei parallelen Trends geprägt:
- A-Städte bleiben teuer und stark reguliert.
- B-Städte liefern höhere Mietrenditen und steigende Nachfrage von Mietern und Investoren.
A-Städte – Sicher, aber teuer
| Stadt | Ø Preis (€/m²) | Ø Miete (€/m²) | Bruttorendite (%) | Kommentar |
|---|---|---|---|---|
| Berlin | 6.000–7.000 | 14–16 | 2,8–3,2 | Hohe Regulierung (Mietpreisbremse), aber starkes langfristiges Wachstum |
| München | 9.000–11.000 | 18–20 | 2,0–2,3 | Teuerste Stadt Deutschlands |
| Frankfurt am Main | 6.500–7.500 | 15–17 | 2,6–2,9 | Starke Nachfrage durch Finanzsektor |
| Hamburg | 6.000–6.800 | 14–16 | 2,7–3,0 | Ausgewogener Markt, stetige Wertsteigerung |
| Stuttgart | 5.500–6.500 | 13–15 | 2,6–2,9 | Solide Industrie, begrenztes Neubauangebot |
Zusammenfassung:
A-Städte garantieren Liquidität und Kapitalwachstum – ideal für langfristige oder institutionelle Investoren – aber niedrige Mietrenditen und strenge Mietkontrollen reduzieren die kurzfristige Profitabilität.
B-Städte – Deutschlands versteckte Champions
| Stadt | Ø Preis (€/m²) | Ø Miete (€/m²) | Bruttorendite (%) | Ausblick |
|---|---|---|---|---|
| Leipzig | 2.800–3.200 | 9–11 | 3,8–4,3 | Tech- & Logistikwachstum, starke Mietnachfrage |
| Dresden | 3.200–3.600 | 10–12 | 3,5–4,0 | Historischer Kern + Universitätsstadt |
| Nürnberg | 4.000–4.500 | 12–13 | 3,2–3,5 | Industrielle Stabilität, begrenztes Angebot |
| Magdeburg | 2.400–2.800 | 8–9 | 4,0–4,5 | Große E-Mobility- & Intel-Investments |
| Augsburg | 4.000–4.700 | 12–13 | 3,0–3,3 | Nähe zu München, stabile Nachfrage |
| Mannheim / Karlsruhe | 4.000–4.500 | 11–12 | 3,0–3,5 | Industrie-akademische Mischung |
Warum B-Städte boomen:
- Niedrigere Einstiegspreise (–40–60 % vs. A-Städte)
- Höhere Renditen (3,5–5 %)
- Weniger Regulierung (Mietdeckel selten)
- Starke Binnenmigration und neue Arbeitsplätze
Für Investoren, die auf Cashflow + Kapitalwachstum setzen, bieten B-Städte die beste Kombination.
Nischenwachstumsmärkte
Einige mittelgroße Regionen zeigen überdurchschnittliches Momentum:
- Hannover: Regierung & Tech-Hub, niedrige Leerstände
- Münster: Studentenwohnheime und Gesundheitswesen
- Regensburg: Automotive & IT-Korridor, begrenztes Angebot
- Bremen: Logistik- und Hafeninfrastruktur
Diese Märkte sind oft unterbewertet, aber hoch liquide – perfekt für internationale Investoren, die erstmals in Deutschland investieren.
Wichtige Investment-Kennzahlen
Beim Städtevergleich fokussieren auf:
- Nettorendite: Mieterlöse – laufende Kosten / Gesamtkosten
- Leerstandsquote: <2 % = exzellente Mieterstabilität 1 % Wachstum, liegt man wahrscheinlich in einer profitablen Zone.xtagstartz/p>
Dominart Invest Insight
„Der deutsche Markt erreicht ein neues Gleichgewicht: Investoren verlassen überhitzte Metropolen und entdecken mittelgroße Städte, in denen Erschwinglichkeit und Rendite zusammentreffen.
2026 verfolgt das kluge Kapital nicht Prestige – es baut Portfolios in Leipzig, Dresden und Magdeburg auf.“
— Dominart Research Report 2025Zusammenfassung
Segment Ideal für Rendite Risiko Ausblick A-Städte Institutionelle / langfristige Investoren 2–3 % Niedrig Geringes Renditewachstum B-Städte Private & ausländische Investoren 3,5–5 % Moderat Starke Nachfrage & Potential Logistik / Serviced Apartments Aktive Investoren 5–7 % Höher Nischenwachstum Beste Strategie 2026–2027: Diversifizieren zwischen einem stabilen A-Stadt-Asset und zwei renditestarken B-Städten für ein ausgewogenes Deutschland-Portfolio.
