Какую и где купить квартиру в Германии под сдачу в аренду

Какую и где купить квартиру в Германии под сдачу в аренду: на что смотреть, кроме цены

Инвестиция в немецкую недвижимость считается одной из самых надёжных в Европе. Но чтобы квартира действительно приносила доход, важно учитывать не только цену покупки. Рассмотрим ключевые факторы: от анализа Mietspiegel до выбора города и правильного управления арендой.

1. Mietspiegel и реальный спрос: как оценить аренду

Перед покупкой квартиры под сдачу нужно проверить:

  • Mietspiegel — официальный ориентир по арендным ставкам в конкретном городе или районе. Он публикуется муниципалитетом и показывает диапазон цен за m² в зависимости от года постройки, состояния и локации.

  • Faktischer Markt — реальный рынок. Часто Mietspiegel занижает уровень аренд, особенно в крупных городах. Поэтому важно смотреть порталы (Immobilienscout24, Immonet, Immowelt) и объявления Hausverwaltungen.

  • Nachfrage (спрос): наличие университетов, офисных центров, инфраструктуры, миграции населения. Высокий спрос = низкий риск пустующих квартир.

? Совет: не ориентируйтесь только на Mietspiegel — проверяйте, по какой цене реально сдаются квартиры аналогичного формата в районе.

2. Какие города перспективны для аренды

Топ-локации с устойчивым спросом:

  • Берлин — один из крупнейших арендных рынков Европы, спрос выше предложения. Но есть Mietendeckel-дискуссии и жёсткое регулирование.

  • Мюнхен — самые высокие цены на аренду и ограниченное предложение. Подходит для инвесторов с большим капиталом.

  • Франкфурт-на-Майне — финансовый центр, постоянный приток экспатов.

  • Гамбург — университеты + портовая экономика = стабильный арендный поток.

Перспективные города B-класса:

  • Лейпциг и Дрезден — сильный рост населения, развитие IT-сектора, пока ещё доступные цены.

  • Нюрнберг, Аугсбург, Магдебург — промышленность, университеты, рост спроса на аренду.

? Тренд последних лет: инвесторы всё чаще идут в города B-класса, где доходность выше, чем в мегаполисах, а конкуренция ниже.

3. Проверка арендаторов: как снизить риски

Одно из главных опасений инвестора — «плохие» арендаторы. В Германии процедура выселения сложна и может занять месяцы. Поэтому важно проверять арендаторов до заключения договора.

Что проверять:

  • SCHUFA-Auskunft — кредитная история арендатора.

  • Gehaltsnachweise (справки о доходах) за 3 месяца.

  • Mietschuldenfreiheitsbescheinigung — справка от предыдущего арендодателя об отсутствии долгов.

  • Kaution (залог) — до 3 месяцев аренды, обязательно на отдельном счёте.

4. Hausverwaltung: ключ к спокойной аренде

Если у вас нет времени заниматься текущими вопросами аренды, выбирайте надёжную Hausverwaltung.

Функции:

  • подбор и проверка арендаторов;

  • сбор арендных платежей;

  • составление Nebenkostenabrechnung;

  • контроль за состоянием квартиры и мелкие ремонты;

  • общение с Mietern и Behörden.

Стоимость: от 20–30 € за квартиру в месяц, но часто эти расходы дешевле, чем риск пустующей или проблемной аренды.

Итог

При выборе квартиры под сдачу в аренду в Германии смотрите не только на цену покупки. Ключевые факторы:

  • реальная арендная ставка и спрос в районе;

  • перспективность города (A- или B-класс);

  • тщательная проверка арендаторов;

  • профессиональная Hausverwaltung для долгосрочной стабильности.

✅ Грамотно выбранная стратегия позволяет получать стабильный доход и надёжно приумножать капитал.

Продажа роскошных отелей — эксклюзивные инвестиционные возможности в Европе и Азии
1 день назад

Продажа роскошных отелей — эксклюзивные инвестиционные возможности в Европе и Азии

Продажа роскошных отелей — эксклюзивные инвестиционные возможности в Европе и Азии

Купить отель в Цюрихе – Эксклюзивные инвестиции в отели Швейцарии
1 день назад

Купить отель в Цюрихе – Эксклюзивные инвестиции в отели Швейцарии

Ищете отель в Цюрихе? Dominart Real Estate более 15 лет сопровождает инвесторов при покупке и продаже off-market отелей в Швейцарии.

Недорогие семейные отели  в Германии на продажу
5 дней назад

Недорогие семейные отели в Германии на продажу

Отели отдыха в Германии: от нишевого продукта к растущему инвестиционному классу
Продажа отеля в Дюссельдорфе — конфиденциально с Dominart Invest
1 неделю назад

Продажа отеля в Дюссельдорфе — конфиденциально с Dominart Invest

Продажа отеля в Дюссельдорфе — конфиденциально с Dominart Invest

Сколько стоит квартира в Тегеле, Берлин?
3 недели назад

Сколько стоит квартира в Тегеле, Берлин?

Узнайте актуальные цены на квартиры в Тегеле, Берлин. Средние цены, новостройки, арендная плата и факторы, влияющие на рынок недвижимости.

Налоги в Германии: как законно платить меньше и инвестировать больше
3 недели назад

Налоги в Германии: как законно платить меньше и инвестировать больше

Узнайте, как законно оптимизировать налоги в Германии. Советы по выбору Steuerberater, учету расходов и различиям между частным владением и GmbH/UG – чтобы инвестировать больше.