Как иностранцу получить ипотеку в Германии в 2026 году

Покупка недвижимости в Германии для иностранцев остаётся одним из самых популярных способов инвестиций и сохранения капитала. Но главный вопрос всегда один: можно ли получить ипотеку в немецком банке без немецкого паспорта или постоянного вида на жительство?

В 2026 году ситуация на рынке Baufinanzierung изменилась: ставки снижаются после рекордного роста 2022–2023 годов, но требования банков стали жёстче.

Особенности одобрения ипотеки в 2026 году

• Снижение ставок: с 2022 по 2023 ставки доходили до 4–5 %, в 2026 году они опустились в среднем к 3–3,5 %. Это делает Finanzierung снова доступной для инвесторов.
  
  
• Ужесточение требований: банки требуют больше подтверждений дохода, чаще запрашивают Eigenkapital (собственный капитал). Для иностранцев минимальный взнос — от 30–40 %.
  
  
• Фокус на прозрачность доходов: доходы за пределами Германии учитываются, но только при полной документальной прозрачности (налоговые декларации, банковские выписки).
  
  

Как выглядит «идеальный» клиент для банка

Банки любят «надёжных и предсказуемых» клиентов. Идеальный профиль выглядит так:

• стабильный доход (зарплата или бизнес, минимум 2–3 года подтверждений);
  
  
• высокий Eigenkapital (от 40 % стоимости объекта);
  
  
• положительная кредитная история (SCHUFA или аналогичные документы из страны проживания);
  
  
• белые налоги — никаких «серых» схем доходов;
  
  
• объект с хорошим Standort (Германия A-/B-Städte, ликвидный рынок аренды).
  
  

 Чем ближе вы к этому профилю, тем выше шанс на одобрение и лучшие условия.

Финансирование через брокеров или напрямую в банк?

Многие иностранцы не знают, с чего начать — идти в банк или к Finanzierungsvermittler (ипотечный брокер).

Через брокера:

• доступ к 200+ банкам и Sparkassen;
  
  
• возможность подобрать условия под конкретный кейс;
  
  
• помощь в сборе документов, переводах, переговорах;
  
  
• часто — выше шансы на одобрение.
  
  

Напрямую в банк:

• меньше комиссий;
  
  
• проще, если у вас уже есть счёт и история в немецком банке;
  
  
• но: ограниченный выбор условий и более жёсткие требования.
  
  

Для иностранцев без немецкого резидентства брокер почти всегда эффективнее.

Самые частые причины отказов

1. Недостаточный Eigenkapital — банк хочет минимум 30–40 %, а клиент предлагает 10–20 %.
   
   
2. Непрозрачные доходы — зарплаты «в конверте», офшоры без налоговых деклараций.
   
   
3. Слабая кредитная история — нет SCHUFA, долги или просрочки.
   
   
4. Неликвидный объект — маленький город без спроса на аренду.
   
   
5. Недостаточная страховка дохода — фрилансеры без долгосрочных контрактов.
   
   

Итог

Иностранцы в 2026 году по-прежнему могут получить ипотеку в Германии, но банки ждут большей прозрачности и высокого собственника капитала.

• Ставки стали ниже, но требования выше.
  
  
• Идеальный клиент — с подтверждёнными доходами, чистой кредитной историей и Eigenkapital от 40 %.
  
  
• Через брокеров у иностранцев больше шансов на одобрение и выбор лучших условий.
  
  

✅ Совет: готовьте документы заранее, показывайте прозрачность доходов и выбирайте ликвидные объекты — это главный ключ к ипотеке в Германии для иностранцев.