Разница между Bruttorendite и Nettorendite в Германии: как считать чистую доходность правильно
Доходность — главный показатель эффективности инвестиции в недвижимость.
Но в Германии под “Rendite” могут подразумеваться разные величины — Bruttorendite, Nettorendite и даже Eigenkapitalrendite.
Чтобы оценить реальный доход, важно понимать, как они рассчитываются и что учитывать.
Bruttorendite — валовая доходность
Это самая простая и «рекламная» цифра, которую обычно показывают продавцы и порталы недвижимости.
Формула:
Bruttorendite=Jahresmiete (kalt)Kaufpreis×100\text{Bruttorendite} = \frac{\text{Jahresmiete (kalt)}}{\text{Kaufpreis}} \times 100Bruttorendite=KaufpreisJahresmiete (kalt)×100
Пример:
Квартира стоит 250.000 €, аренда (Kaltmiete) — 900 €/мес = 10.800 €/год.
10.800/250.000×100=4,3210.800 / 250.000 × 100 = 4,32 %10.800/250.000×100=4,32
? Это валовая доходность. Она не учитывает расходы, налоги и дополнительные затраты при покупке.
Типичная ошибка: инвесторы ориентируются только на Bruttorendite, хотя реальный доход оказывается на 30–40 % ниже.
Nettorendite — чистая доходность (реальная)
Это более точный показатель, который учитывает все расходы, связанные с владением объектом.
Формула:
Nettorendite=Jahresmiete (kalt)−laufende KostenGesamtkosten (Kaufpreis + Nebenkosten)×100\text{Nettorendite} = \frac{\text{Jahresmiete (kalt)} - \text{laufende Kosten}}{\text{Gesamtkosten (Kaufpreis + Nebenkosten)}} \times 100Nettorendite=Gesamtkosten (Kaufpreis + Nebenkosten)Jahresmiete (kalt)−laufende Kosten×100
Что включается в расходы (laufende Kosten):
- Hausgeld (часть, не перекладываемая на арендатора)
- Rücklagen (резерв на ремонт)
- Verwaltungskosten (Hausverwaltung, бухгалтерия)
- Versicherung (страховка)
- мелкие ремонты и Leerstand (простой)
Что включается в Gesamtkosten:
- Kaufpreis (цена покупки)
- Grunderwerbsteuer (налог на покупку, 3,5–6,5 %)
- Notar + Grundbuch (около 1,5 %)
- Makler (до 3,57–7,14 %)
Пример расчёта Nettorendite:
Показатель | Сумма (€) |
Kaufpreis | 250.000 |
Nebenkosten (10 %) | 25.000 |
Jahresmiete (kalt) | 10.800 |
Laufende Kosten (Hausgeld, Rücklagen и др.) | 2.000 |
Чистый доход | 8.800 |
Gesamtkosten | 275.000 |
8.800/275.000×100=3,28.800 / 275.000 × 100 = 3,2 %8.800/275.000×100=3,2
Чистая доходность — 3,2 %, а не 4,3 %.
Eigenkapitalrendite — доходность на собственный капитал
Если вы используете ипотеку (Finanzierung), имеет смысл считать доходность не на весь объект, а на свой вложенный капитал (Eigenkapital).
Формула:
Eigenkapitalrendite=Jahresu¨berschuss (nach Zins, Tilgung, Kosten)Eigenkapital×100\text{Eigenkapitalrendite} = \frac{\text{Jahresüberschuss (nach Zins, Tilgung, Kosten)}}{\text{Eigenkapital}} \times 100Eigenkapitalrendite=EigenkapitalJahresu¨berschuss (nach Zins, Tilgung, Kosten)×100
Этот показатель показывает, насколько эффективно работает ваш капитал, и может быть выше Nettorendite за счёт кредита (Leverage).
Как интерпретировать показатели
Показатель | Что показывает | Учитывает расходы | Типичное значение |
Bruttorendite | Общая доходность «на бумаге» | Нет | 3–6 % |
Nettorendite | Реальный доход после расходов | Частично | 2,5–4,5 % |
Eigenkapitalrendite | Доход на вложенные деньги | Полностью | 5–10 % (при ипотеке) |
Совет от Dominart Invest
При анализе объекта используйте все три показателя, но для принятия решения ориентируйтесь именно на Nettorendite и Cashflow.
Именно они отражают реальную доходность, которую вы будете получать после всех обязательных расходов и налогов.
Если Nettorendite выше 3 %, а Cashflow не отрицательный — объект уже интересен для долгосрочной аренды.
Если доходность ниже 2 % — ставка делается скорее на рост стоимости, чем на текущий доход.
