Різниця між Bruttorendite та Nettorendite у Німеччині: як правильно розрахувати чисту доходність
Доходність — головний показник ефективності інвестиції в нерухомість.
В Німеччині під «Rendite» можуть мати на увазі різні показники — Bruttorendite, Nettorendite або Eigenkapitalrendite.
Щоб оцінити реальний прибуток, важливо розуміти, як вони обчислюються та які витрати враховуються.
Bruttorendite — валова доходність
Bruttorendite — найпростіший та «маркетинговий» показник, який зазвичай показують продавці й портали.
Формула:
Bruttorendite=Річна KaltmieteЦіна покупки×100Bruttorendite=Ціна покупкиРічна Kaltmiete×100
Приклад:
Ціна квартири: 250 000 €
Kaltmiete: 900 €/місяць → 10 800 €/рік
10.800/250.000×100=4,32%10.800/250.000×100=4,32%
Це валова доходність — не враховує витрати, податки та додаткові витрати при купівлі.
Типова помилка: інвестори орієнтуються лише на Bruttorendite, тоді як реальний прибуток часто на 30–40 % нижчий.
Nettorendite — чиста доходність
Nettorendite — точніший показник, який враховує всі поточні витрати.
Формула:
Nettorendite=Річна Kaltmiete−Поточні витратиЗагальні витрати (ціна покупки + додаткові витрати)×100Nettorendite=Загальні витрати (ціна покупки + додаткові витрати)Річна Kaltmiete−Поточні витрати×100
Поточні витрати включають:
- Hausgeld (неперекладна частина)
- Rücklagen (резерв на ремонт)
- Verwaltungskosten (управління, бухгалтерія)
- Страхування
- Дрібний ремонт і простій (Leerstand)
Загальні витрати включають:
- Kaufpreis
- Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %)
- Notar + Grundbuch (~1,5 %)
- Makler (до 3,57–7,14 %)
Приклад:
| Показник | Сума (€) |
|---|---|
| Kaufpreis | 250.000 |
| Додаткові витрати (10 %) | 25.000 |
| Річна Kaltmiete | 10.800 |
| Поточні витрати | 2.000 |
| Чистий дохід | 8.800 |
| Загальні витрати | 275.000 |
8.800/275.000×100=3,2%8.800/275.000×100=3,2%
Чиста доходність — 3,2 %, а не 4,32 %.
Eigenkapitalrendite — доходність на власний капітал
Якщо використовується фінансування (іпотека), має сенс рахувати доходність на власний капітал.
Формула:
Eigenkapitalrendite=Річний прибуток (після відсотків, погашення, витрат)Eigenkapital×100Eigenkapitalrendite=EigenkapitalРічний прибуток (після відсотків, погашення, витрат)×100
Цей показник показує, наскільки ефективно працює ваш капітал, і може бути вищим за Nettorendite завдяки кредиту (Leverage).
Інтерпретація показників
| Показник | Що показує | Враховує витрати | Типове значення |
|---|---|---|---|
| Bruttorendite | Загальна доходність «на папері» | Ні | 3–6 % |
| Nettorendite | Реальний дохід після витрат | Частково | 2,5–4,5 % |
| Eigenkapitalrendite | Дохід на вкладені кошти | Повністю | 5–10 % (з іпотекою) |
Порада від Dominart Invest
При аналізі об’єкта використовуйте всі три показники, але для прийняття рішення орієнтуйтеся на Nettorendite та Cashflow.
Вони відображають реальний прибуток після всіх витрат і податків.
- Nettorendite > 3 % та позитивний Cashflow → цікавий для довгострокової оренди
- Доходність < 2 % → ставка на зростання вартості, а не на поточний дохідxtagstartz/li>
