德国 Bruttorendite 与 Nettorendite 的区别：如何正确计算实际收益
收益率是房地产投资的核心指标。
在德国，“Rendite”可能指不同的指标——毛收益率（Bruttorendite）、净收益率（Nettorendite）、甚至自有资金收益率（Eigenkapitalrendite）。
评估实际回报时，必须了解计算方法及需要考虑的费用。
Bruttorendite – 毛收益率
毛收益率是最简单、最常“宣传”的指标，通常由卖家或房地产网站提供。
公式：
Bruttorendite=年冷租金购房价格×100Bruttorendite=购房价格年冷租金×100
示例：
公寓价格：250,000 €
冷租金：900 €/月 → 10,800 €/年
10,800/250,000×100=4.32%10,800/250,000×100=4.32%
这是毛收益率——不包括费用、税费及其他购房开支。
常见错误： 投资者只看毛收益率，而实际收益通常低 30–40%。
Nettorendite – 净收益率
净收益率是更精确的指标，会考虑所有持续费用。
公式：
Nettorendite=年冷租金−持续费用总成本（购房价格 + 附加费用）×100Nettorendite=总成本（购房价格 + 附加费用）年冷租金−持续费用×100
持续费用包括：
- 公寓管理费（Hausgeld，非可转嫁部分）
- 储备金（Rücklagen，用于维修）
- 管理费用（Hausverwaltung，财务）
- 保险
- 小修及空置（Leerstand）
总成本包括：
- 购房价格
- 房产交易税（3.5–6.5%）
- 公证费及土地登记费 (~1.5%)
- 中介费（最多 3.57–7.14%）
示例计算：
| 项目 | 金额 (€) |
|---|---|
| 购房价格 | 250,000 |
| 附加费用 (10%) | 25,000 |
| 年冷租金 | 10,800 |
| 持续费用 | 2,000 |
| 净收入 | 8,800 |
| 总成本 | 275,000 |
8,800/275,000×100=3.2%8,800/275,000×100=3.2%
净收益率为 3.2%，而非 4.32%。
Eigenkapitalrendite – 自有资金收益率
若使用贷款（Finanzierung），可计算投入自有资金的收益率。
公式：
Eigenkapitalrendite=年度净收益（扣除利息、还款、费用）自有资金×100Eigenkapitalrendite=自有资金年度净收益（扣除利息、还款、费用）×100
此指标显示资金使用效率，并可因杠杆作用高于净收益率。
指标解释
| 指标 | 含义 | 是否考虑费用 | 典型值 |
|---|---|---|---|
| Bruttorendite | “纸面”总收益 | 否 | 3–6% |
| Nettorendite | 扣除费用后的实际收益 | 部分 | 2.5–4.5% |
| Eigenkapitalrendite | 投入资金收益 | 完全 | 5–10%（贷款情况下） |
Dominart Invest 建议
分析物业时应参考三种指标，但决策重点应放在 净收益率和现金流。
它们反映了扣除所有必要费用和税后的实际收益。
- 净收益率 > 3% 且现金流为正 → 长期出租值得考虑
- 收益率 < 2% → 更偏向资产增值而非当期收益xtagstartz/li>
