Unterschied zwischen Bruttorendite und Nettorendite in Deutschland: So berechnen Sie die tatsächliche Rendite korrekt
Die Rendite ist der wichtigste Indikator für die Effektivität einer Immobilieninvestition.
In Deutschland kann unter „Rendite“ jedoch Verschiedenes verstanden werden – Bruttorendite, Nettorendite oder sogar Eigenkapitalrendite.
Um den tatsächlichen Ertrag zu bewerten, ist es wichtig zu verstehen, wie diese berechnet werden und welche Kosten berücksichtigt werden müssen.
Bruttorendite – die „grobe“ Rendite
Die Bruttorendite ist die einfachste und meist „marketingwirksame“ Kennzahl, die Verkäufer und Immobilienportale angeben.
Formel:
Bruttorendite=JahreskaltmieteKaufpreis×100Bruttorendite=KaufpreisJahreskaltmiete×100
Beispiel:
Wohnungspreis: 250.000 €
Kaltmiete: 900 €/Monat → 10.800 €/Jahr
10.800/250.000×100=4,32%10.800/250.000×100=4,32%
Dies ist die Bruttorendite – sie berücksichtigt nicht Nebenkosten, Steuern oder weitere Kaufnebenkosten.
Typischer Fehler: Investoren orientieren sich ausschließlich an der Bruttorendite, obwohl der reale Ertrag oft 30–40 % niedriger liegt.
Nettorendite – die reale Rendite
Die Nettorendite ist die genauere Kennzahl, die alle laufenden Kosten berücksichtigt.
Formel:
Nettorendite=Jahreskaltmiete−laufende KostenGesamtkosten (Kaufpreis + Nebenkosten)×100Nettorendite=Gesamtkosten (Kaufpreis + Nebenkosten)Jahreskaltmiete−laufende Kosten×100
Laufende Kosten (laufende Kosten) umfassen u. a.:
- Hausgeld (nicht umlagefähiger Teil)
- Rücklagen (für Reparaturen)
- Verwaltungskosten (Hausverwaltung, Buchhaltung)
- Versicherung
- Kleinreparaturen und Leerstand
Gesamtkosten umfassen:
- Kaufpreis
- Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %)
- Notar & Grundbuch (ca. 1,5 %)
- Maklergebühren (bis 3,57–7,14 %)
Beispielrechnung Nettorendite:
| Kennzahl | Betrag (€) |
|---|---|
| Kaufpreis | 250.000 |
| Nebenkosten (10 %) | 25.000 |
| Jahreskaltmiete | 10.800 |
| Laufende Kosten (Hausgeld, Rücklagen etc.) | 2.000 |
| Nettoertrag | 8.800 |
| Gesamtkosten | 275.000 |
8.800/275.000×100=3,2%8.800/275.000×100=3,2%
Die Nettorendite beträgt also 3,2 % und nicht 4,3 %.
Eigenkapitalrendite – Rendite auf das eigene Kapital
Bei Nutzung einer Finanzierung (Hypothek) ist es sinnvoll, die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital zu berechnen.
Formel:
Eigenkapitalrendite=Jahresu¨berschuss (nach Zins, Tilgung, Kosten)Eigenkapital×100Eigenkapitalrendite=EigenkapitalJahresu¨berschuss (nach Zins, Tilgung, Kosten)×100
Dieser Wert zeigt, wie effizient Ihr Kapital arbeitet, und kann durch Hebelwirkung (Leverage) höher als die Nettorendite sein.
Interpretation der Kennzahlen
| Kennzahl | Aussage | Berücksichtigt Kosten | Typischer Wert |
|---|---|---|---|
| Bruttorendite | Gesamt-Rendite „auf dem Papier“ | Nein | 3–6 % |
| Nettorendite | Realer Ertrag nach Kosten | Teilweise | 2,5–4,5 % |
| Eigenkapitalrendite | Rendite auf das eingesetzte Kapital | Vollständig | 5–10 % (bei Finanzierung) |
Tipp von Dominart Invest
Bei der Analyse eines Objekts sollten alle drei Kennzahlen betrachtet werden, aber für die Entscheidung zählen vor allem Nettorendite und Cashflow.
Sie spiegeln die tatsächliche Rendite wider, die nach allen Kosten und Steuern erzielt wird.
- Nettorendite > 3 % und positiver Cashflow → interessant für langfristige Vermietung
- Rendite < 2 % → Fokus eher auf Wertsteigerung als auf laufenden Ertragxtagstartz/li>
