Поскольку во многих крупных городах Германии наблюдается дефицит жилья, а спрос на покупку и в особенности на аренду жилья превышает предложение, по законам рыночной экономики цены на аренду постоянно растут, на радость собственникам. Кроме того, у владельцев может возникать соблазн часто менять не понравившихся арендаторов, даже если они ничего не нарушают, ведь можно быстро найти тех, кто готов заплатить больше. В связи с этим, правительство Германии разработало меры, ограничивающие рост цен на аренду недвижимости и защищающие права арендаторов.
Конечно, в Германии можно расторгнуть договор аренды, но это не простой процесс, и он занимает много времени. Это связано с тем, что прекращение аренды должно осуществляться строго по закону, а законность процедуры нужно обосновать. Существует ряд оснований (мы рассмотрим их ниже), на которых можно расторгнуть договор, а также ряд правил, по которым осуществляется расторжение. Например, владелец обязан заранее уведомить арендатора о расторжении договора.
Если срок аренды составляет более 5 лет, срок уведомления составляет 6 месяцев, а если арендатор проживает в квартире более 8 лет, срок уведомления составляет 9 месяцев. В старых договорах аренды, подписанных до осени 2001 года, часто указывается, что после 10 лет аренды арендодатель должен соблюдать 12-месячный срок уведомления. Это регулирование все еще действует и сегодня. Арендодатель должен соблюдать это договорное положение, после чего он может расторгнуть его только с уведомлением в течение 12 месяцев, то есть даже если он принял решение о расторжении, арендатор может снимать жильё ещё в течение года.
В регулирующих документах сформулировано несколько причин, достаточно веских для расторжения договора аренды. Они делятся на три основных категории:
1. Собственные нужды владельца.
Случаются ситуации, когда владелец недвижимости вынужден переезжать в сдаваемое жильё и использовать его для себя. Если регулирующие органы или суд сочтут такую нужду действительно непреодолимой, договор аренды можно будет расторгнуть. Однако сделать это не так просто. Например, если владелец уже снимает другое жильё в том же городе или федеральной земле, это значительно снижает шансы на расторжение договора аренды.
Когда собственные нужды владельца оказываются достаточно весомыми?
— Жильё необходимо в связи с работой. Например, место работы находится близко к сдаваемой квартире, а ежедневное возвращение на прежнее место жительство слишком накладно и затратно.
— Владелец вынужден переехать в сдаваемую квартиру по состоянию здоровья. Например, если есть показания по уровню шума, или квартира находится на "нулевом" этаже (на уровне земли), а прежнее место жительства не позволяет комфортно передвигаться на коляске.
— Есть необходимость в расширении жилплощади, например при рождении или усыновлении детей владелец вынужден переехать из прежней двухкомнатной квартиры в сдаваемую трёхкомнатную.
— Возникает необходимость в отдельном жилье для взрослых детей.
— Возникает необходимость в жилье для наёмного персонала, например, для няни или сиделки.
2. Экономическая целесообразность.
Договор аренды можно расторгнуть, если аренда жилья не только не приносит доход, но и оказывается убыточной для владельца. Например, квартира или дом требуют капитального ремонта, на их обслуживание и поддержание в пригодном для жизни состоянии владелец начинает тратить 1 000 евро в месяц при стоимости аренды в 500 евро. В таком случае суд может вынести решение в пользу владельца.
3. Нарушение условий договора арендатором.
Пожалуй, наиболее распространённая причина выселения. Наиболее весомые основания для расторжения договора:
— Арендатор неоднократно нарушает правила поведения в доме или квартире (Hausordnung).
— Арендатор не платит ренту более 3 месяцев.
Эти основания позволяют обратиться в суд, который через некоторое время выносит решение. Конечно, в ситуациях очевидного и грубого нарушения условий договора суд будет на стороне владельца, однако далеко не всегда ситуации складываются так однозначно.
Во-первых, суды зачастую принимают сторону арендаторов, и есть целый ряд критериев для их защиты, это может быть возраст жильцов, их социальная незащищённость, состояние здоровья или тяжёлая жизненная ситуация.
Всё это вынуждает владельцев очень тщательно подходить к выбору арендаторов и составлению договора аренды. К сожалению, иногда меры по защите арендаторов играют против них же, когда владелец отказывает пожилым или малообеспеченным претендентам на аренду квартиры, даже если они прямо сейчас способны платить. Владелец не хочет брать на себя небольшой риск и выбирает в пользу молодой работающей пары, куда более надёжного в его глазах арендатора. Конечно, такое случается не всегда. Это во многом зависит от грамотной оценки всех рисков и разумного подхода к составлению договора аренды. По этой причине владельцы недвижимости зачастую обращаются к управляющим компаниям.
Dominart Invest занимается доверительным управлением коммерческой и жилой недвижимостью в Германии уже более 10 лет. Мы ответственно подходим к выбору арендаторов, составлению договоров аренды, обслуживанию недвижимости и полному информированию владельца о процессе аренды, о необходимости дополнительного обслуживания или ремонта, о состоянии жилья.
Вам нужна дополнительная информация об аренде жилья в Германии? Обращайтесь к нам, мы всегда доступны и рады помочь. Просто оставьте заявку на сайте или просто в наш чат, и мы ответим Вам в течение минуты, с удовольствием предоставив любую необходимую информацию. Вы также можете написать нам на kontakt@dominartinvest.com или позвонить по телефону + 49 (30) 516 417 63.
