Da es in vielen deutschen Großstädten an Wohnraum mangelt und die Nachfrage nach Kauf und vor allem nach Mietwohnungen nach den Gesetzen der Marktwirtschaft das Angebot übersteigt, steigen die Mietpreise zur Freude der Eigentümer stetig. Darüber hinaus können die Eigentümer versucht sein, häufig nicht gemochte Mieter zu wechseln, auch wenn sie nichts verletzen, da Sie schnell diejenigen finden, die bereit sind, mehr zu zahlen. In diesem Zusammenhang hat die Bundesregierung Maßnahmen entwickelt, um das Mietpreiswachstum zu begrenzen und die Rechte der Mieter zu schützen.
Natürlich können Sie in Deutschland den Mietvertrag kündigen, aber dies ist kein einfacher Prozess und es dauert viel Zeit. Dies ist darauf zurückzuführen, dass die Beendigung des Mietverhältnisses streng nach dem Gesetz erfolgen muss und die Rechtmäßigkeit des Verfahrens gerechtfertigt sein muss. Es gibt eine Reihe von Gründen (wir werden sie weiter unten erörtern), aus denen Sie den Vertrag kündigen können, sowie eine Reihe von Regeln, nach denen die Kündigung durchgeführt wird. Beispielsweise muss der Eigentümer den Mieter im Voraus über die Beendigung des Vertrages informieren.
Wenn die Mietdauer mehr als 5 Jahre beträgt, beträgt die Kündigungsfrist 6 Monate, und wenn der Mieter länger als 8 Jahre in der Wohnung wohnt, beträgt die Kündigungsfrist 9 Monate. In alten Mietverträgen, die vor Herbst 2001 unterzeichnet wurden, heißt es häufig, dass der Vermieter nach 10-jähriger Miete die Kündigungsfrist von 12 Monaten einhalten muss. Diese Regelung gilt bis heute. Der Vermieter muss diese vertragliche Regelung einhalten, danach kann er sie nur mit einer Frist von 12 Monaten kündigen, dh auch wenn er sich zur Kündigung entschlossen hat, kann der Mieter die Wohnung für ein weiteres Jahr mieten.
In den aufsichtsrechtlichen Dokumenten sind mehrere Gründe angeführt, die für die Beendigung des Leasingvertrags von ausreichender Bedeutung sind. Sie fallen in drei Hauptkategorien:
1. Eigenbedarf des Eigentümers.
Es gibt Situationen, in denen der Eigentümer der Immobilie gezwungen ist, in eine Mietwohnung umzuziehen und diese für sich zu nutzen. Wenn die Aufsichtsbehörden oder das Gericht ein solches Erfordernis für wirklich unüberwindlich halten, kann der Mietvertrag gekündigt werden. Dies ist jedoch nicht so einfach. Wenn der Eigentümer beispielsweise bereits eine andere Immobilie in derselben Stadt oder demselben Bundesland mietet, verringert sich die Wahrscheinlichkeit einer Kündigung des Mietvertrags erheblich.
Wenn die eigenen Bedürfnisse des Eigentümers ausreichend sind?
- Wohnen ist im Zusammenhang mit der Arbeit erforderlich. Beispielsweise ist der Arbeitsort in der Nähe der Wohnung, und eine tägliche Rückkehr zum früheren Wohnort ist zu teuer und zu teuer.
- Der Eigentümer ist aus gesundheitlichen Gründen gezwungen, in eine gemietete Wohnung zu ziehen. Zum Beispiel, wenn es Anzeichen von Lärm gibt oder sich die Wohnung auf der Etage "Null" (im Erdgeschoss) befindet und Sie sich am früheren Wohnort nicht bequem im Rollstuhl bewegen können.
- Es besteht die Notwendigkeit, den Wohnraum zu erweitern, beispielsweise bei der Geburt oder Adoption von Kindern muss der Eigentümer von einer ehemaligen Zweizimmerwohnung in eine Dreizimmerwohnung umziehen.
- Für erwachsene Kinder ist ein separates Gehäuse erforderlich.
- Es besteht ein Bedarf an Wohnraum für angeheuertes Personal, zum Beispiel für ein Kindermädchen oder eine Krankenschwester.
2 Wirtschaftlichkeit.
Der Mietvertrag kann gekündigt werden, wenn die Mietwohnung nicht nur kein Einkommen erzielt, sondern sich auch als unrentabel für den Eigentümer herausstellt. Beispielsweise muss eine Wohnung oder ein Haus umfassend repariert werden, und der Eigentümer gibt ab sofort 1.000 Euro pro Monat für die Instandhaltung und Instandhaltung in einem lebenswerten Zustand zu einem Mietpreis von 500 Euro aus. In diesem Fall kann das Gericht zugunsten des Eigentümers entscheiden.
3 Verletzung der Vertragsbedingungen durch den Mieter.
Vielleicht der häufigste Grund für die Räumung. Die wichtigsten Gründe für die Kündigung des Vertrages:
- Der Mieter verstößt wiederholt gegen die Hausordnung.
- Der Mieter zahlt die Miete nicht länger als 3 Monate.
Diese Gründe ermöglichen es Ihnen, vor Gericht zu gehen, das nach einiger Zeit eine Entscheidung trifft. In Fällen offensichtlicher und schwerer Vertragsverletzung ist das Gericht natürlich auf der Seite des Eigentümers, aber nicht immer ist die Situation so eindeutig.
Erstens nehmen die Gerichte oft die Seite der Mieter ein, und es gibt eine Reihe von Kriterien für ihren Schutz. Dies kann das Alter der Bewohner, ihre soziale Unsicherheit, ihr Gesundheitszustand oder ihre schwierige Lebenssituation sein.
All dies zwingt die Eigentümer, bei der Auswahl der Mieter und der Ausarbeitung eines Mietvertrags sehr vorsichtig zu sein. Leider spielen manchmal Maßnahmen zum Schutz der Mieter gegen sie, wenn der Eigentümer älteren oder einkommensschwachen Bewerbern die Anmietung einer Wohnung verweigert, selbst wenn sie jetzt in der Lage sind zu zahlen. Der Eigentümer will kein kleines Risiko eingehen und entscheidet sich für ein junges berufstätiges Ehepaar, das in seinen Augen einen wesentlich zuverlässigeren Mieter hat. Das passiert natürlich nicht immer. Dies hängt im Wesentlichen von einer kompetenten Einschätzung aller Risiken und einer angemessenen Vorgehensweise bei der Ausarbeitung eines Leasingvertrags ab. Aus diesem Grund wenden sich Immobilienbesitzer häufig an Verwaltungsgesellschaften.
Dominart Invest vertraut seit über 10 Jahren auf Gewerbe- und Wohnimmobilien in Deutschland. Wir gehen bei der Auswahl der Mieter verantwortungsbewusst vor, erstellen Mietverträge, pflegen Immobilien und informieren den Eigentümer umfassend über den Mietprozess, den Bedarf an zusätzlichen Wartungs- oder Reparaturarbeiten und den Zustand der Wohnungen.
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