Налоги и оптимизация в Германии: как платить меньше и спать спокойно

Любой инвестор или собственник недвижимости в Германии сталкивается с вопросом: как правильно платить налоги и при этом законно их оптимизировать?
Рассмотрим, какого Steuerberater выбрать, какие расходы можно учитывать и чем отличается налогообложение частника от GmbH/UG.

Какой Steuerberater вам нужен?

В Германии налоговая система сложна, а штрафы за ошибки — высоки. Поэтому правильный выбор Steuerberater (налогового консультанта) критически важен.

Советы по выбору:

• выбирайте Steuerberater, специализирующегося на Immobilien und Kapitalanlagen;

• убедитесь, что у него есть опыт работы с международными клиентами;

• уточните, предоставляет ли он Proaktive Steuerberatung (не только сдача отчётности, но и планирование оптимизации);

• наличие digitale Buchhaltung и онлайн-кабинета — большой плюс.

? Экономия на Steuerberater почти всегда оборачивается большими потерями.

Расходы, которые можно учитывать (Werbungskosten & Betriebsausgaben)

При сдаче недвижимости в аренду многие расходы можно списывать с налогов.

К типичным относятся:

• Zinsen по ипотеке и Finanzierungskosten;

• Abschreibung (AfA) — амортизация здания и Ausstattung;

• Nebenkosten и Hausgeld, оплаченные собственником;

• Kosten für Hausverwaltung и Steuerberater;

• Reparaturen, Renovierungen, Modernisierungen;

• Fahrtkosten, Reisen zum Objekt;

• Versicherungen (Wohngebäude, Haftpflicht).

? Важно: расходы должны быть документально подтверждены и относиться к объекту.

Частное владение или GmbH/UG: в чём разница?

Частный инвестор (natürliche Person):

• Einkommensteuer до 45 % + Solidaritätszuschlag + Kirchensteuer (если применяется).

• Gewinne aus Vermietung = zu versteuern als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

• Vorteil: einfache Struktur, keine Pflicht zur Bilanzierung.

• Nachteil: hohe Progression bei hohen Einkommen.

GmbH/UG (Kapitalgesellschaft):

• Körperschaftsteuer (KSt) = 15 % + Solidaritätszuschlag.

• Gewerbesteuer (je nach Gemeinde, ca. 14–17 %).

• Effektive Steuerlast meist ~30 %.

• Vorteil: niedrigere Steuerlast auf Gewinne, professionelle Struktur, leichter для Joint Ventures.

• Nachteil: Pflicht zur Bilanz, höhere Verwaltungskosten, Steuer auf Ausschüttungen (Kapitalertragsteuer 25 %).

? Оптимальный вариант зависит от масштаба инвестиций и планов по реинвестированию прибыли. Многие инвесторы комбинируют оба подхода.

Итог

• Правильный Steuerberater помогает законно снизить налоговую нагрузку.

• Учёт расходов (Werbungskosten, AfA, Finanzierung) — ключ к Steueroptimierung.

• Разница между частником и GmbH/UG может достигать десятков процентов, поэтому стоит заранее продумать структуру инвестиций.

✅ Совет: если вы планируете долгосрочные инвестиции или несколько объектов — рассмотрите GmbH/UG. Для 1–2 квартир часто достаточно частного владения.