Hotel in der Schweiz diskret verkaufen: Off-Market mit Serhiy Vakhnenko und Dominart Real Estate GmbH

Wer ein Hotel in der Schweiz diskret verkaufen möchte, braucht einen klar vorbereiteten Verkaufsprozess: eine fundierte Einordnung des Objekts, geeignete Käufer und eine kontrollierte Weitergabe vertraulicher Informationen. Bei einer Off-Market-Vermarktung werden ausgewählte Interessenten direkt angesprochen, ohne das Hotel öffentlich zum Verkauf auszuschreiben.

Serhiy Vakhnenko, Gründer und Geschäftsführer der Dominart Real Estate GmbH, arbeitet mit Eigentümern und Investoren an Hoteltransaktionen, Modernisierungen und Neupositionierungen. Das Team verfügt über mehr als 20 Jahre Erfahrung mit Hotelprojekten.

Für verkaufsinteressierte Eigentümer beginnt die Zusammenarbeit mit einer vertraulichen Prüfung: Welche Transaktion ist möglich? Welcher Käufer passt zum Hotel? Und welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit aus einem ersten Interesse ein belastbares Angebot wird?

Wie lässt sich ein Schweizer Hotel off-market verkaufen?

Ein diskreter Verkauf folgt einem abgestimmten Ablauf:

1. Verkaufsziele, Objekt und Betreiberstruktur einordnen.
2. Wirtschaftliche Unterlagen und Investitionsbedarf prüfen.
3. Eine geeignete, gegebenenfalls anonymisierte Erstpräsentation erstellen.
4. Passende Käufer auswählen und direkt ansprechen.
5. Interessenten vor der Offenlegung sensibler Informationen qualifizieren.
6. Besichtigungen, Angebote und weitere Prüfungen koordinieren.

Der Eigentümer sollte wissen, wer welche Informationen erhält und welche nächsten Schritte vereinbart sind.

Off-Market bedeutet eine gezielte Vermarktung mit klaren Regeln für den Zugang zum Objekt.

Welche Käufer passen zu welchem Hotel?

Ein verpachtetes Stadthotel, ein inhabergeführtes Berghotel und ein Wellnesshotel mit Modernisierungsbedarf sind unterschiedliche Investments.

Die Auswahl potenzieller Käufer muss diese Unterschiede berücksichtigen.

Eine Kontaktliste allein schafft noch keinen geeigneten Käuferkreis. Entscheidend ist, warum ein Investor das konkrete Hotel erwerben sollte und ob er dazu in der Lage ist.

Was prüft Vakhnenko vor der Investorenansprache?

Eigentum, Betrieb und Übergabe

Zunächst muss klar sein, was verkauft werden soll: die Hotelimmobilie, die Betriebsgesellschaft oder eine Kombination.

Bestehende Pacht- und Managementverträge, die Rolle des Eigentümers im Tagesgeschäft sowie die gewünschte Übergabe beeinflussen den Käuferkreis.

Bei familiengeführten Häusern ist besonders wichtig, welche Leistungen die Eigentümer selbst übernehmen. Diese müssen nach einer Übergabe fortgeführt oder wirtschaftlich ersetzt werden können.

Nachvollziehbare Betriebsergebnisse

Investoren benötigen eine verständliche Darstellung der Ertragslage. Dazu gehören:

• Belegung und durchschnittlicher Zimmerpreis.
• Umsatzentwicklung und saisonale Verteilung.
• Ergebnisse aus Gastronomie, SPA und weiteren Bereichen.
• Personal- und sonstige Betriebskosten.
• Operatives Ergebnis und ausserordentliche Positionen.
• Laufender Ersatz- und Instandhaltungsbedarf.

Ziel ist eine nachvollziehbare Darstellung des Betriebs. Unklarheiten sollten geklärt werden, bevor Käufer darauf ihre Angebote aufbauen.

Gebäudezustand und Kapitalbedarf

Ein Käufer betrachtet den Kaufpreis gemeinsam mit den anschliessend erforderlichen Investitionen.

Zimmer, Haustechnik, Gebäudehülle und vorhandene Infrastruktur werden deshalb im Zusammenhang mit der vorgesehenen Nutzung bewertet.

Ein grosser SPA-Bereich kann die Positionierung stärken. Er kann zugleich erhebliche Kosten verursachen. Seine wirtschaftliche Bedeutung hängt von Zustand, Nachfrage und Betrieb ab.

Vakhnenkos Erfahrung mit Modernisierung und Konzeptwechseln hilft, diese Zusammenhänge bei der Vorbereitung des Verkaufs sichtbar zu machen.

Entwicklungspotenzial

Eine Neupositionierung kann zusätzliche Käufer ansprechen. Dafür muss sie zur Immobilie und zum Standort passen.

Zu prüfen sind insbesondere:

• Die Eignung der vorhandenen Flächen.
• Der erforderliche Umbau- und Investitionsumfang.
• Die künftige Zielgruppe.
• Personalbedarf und operative Umsetzung.
• Annahmen, die noch bestätigt werden müssen.

Eine Entwicklungsidee wird erst dann zu einem belastbaren Verkaufsargument, wenn ihre Voraussetzungen nachvollziehbar sind.

Warum mit Serhiy Vakhnenko und Dominart zusammenarbeiten?

Eigentümer brauchen einen Ansprechpartner, der ihr Hotel aus Sicht eines Käufers beurteilen kann und ihre Interessen im Verkaufsprozess versteht.

Dominart verbindet die Investorenansprache mit Erfahrung in Immobilienentwicklung, Modernisierung und Hotelprojekten.

Die Zusammenarbeit konzentriert sich auf vier Aufgaben:

Das Objekt richtig einordnen.
Welche Stärken sind belegt? Wo bestehen Investitionsbedarf oder vertragliche Einschränkungen?

Geeignete Käufer ansprechen.
Welche Investoren passen zur Betriebsstruktur, zum Kapitalbedarf und zur möglichen Übergabe?

Informationen kontrolliert freigeben.
Welche Unterlagen benötigt ein Interessent in welcher Phase?

Angebote auf Abschlussfähigkeit prüfen.
Wie realistisch sind Finanzierung, Zeitplan und Bedingungen?

Verlässlichkeit zeigt sich in klaren Zuständigkeiten, nachvollziehbaren Einschätzungen und einer konsequenten Abstimmung mit dem Eigentümer.

Wie bleibt ein Hotelverkauf vertraulich?

Diskretion beginnt bei der Erstpräsentation.

Auch ohne Hotelnamen können Bilder, Zimmeranzahl und genaue Lageangaben die Identität eines Hauses erkennen lassen. Ein anonymisierter Teaser muss deshalb sorgfältig zusammengestellt werden.

Vor der Weitergabe sensibler Unterlagen sollten Identität, Erwerbsinteresse, Entscheidungswege und Finanzierungsansatz des Interessenten geklärt werden.

Darauf aufbauend lassen sich vereinbaren:

• Vertraulichkeitsverpflichtungen.
• Gestufter Zugang zu Dokumenten.
• Koordinierte Besichtigungen.
• Ein abgestimmter Umgang mit Betreiber und Mitarbeitenden.
• Klare Kommunikationswege.

Eine absolute Geheimhaltung lässt sich nicht garantieren. Ein professionell organisierter Prozess begrenzt jedoch unnötige Offenlegung und schafft Verantwortlichkeit.

Welches Angebot ist für den Verkäufer das bessere?

Der höchste genannte Preis ist noch keine abgeschlossene Transaktion.

Für den Vergleich von Angeboten sind auch folgende Punkte relevant:

Dominart begleitet die kaufmännische Abstimmung und koordiniert den Informationsaustausch. Die rechtliche, steuerliche und technische Prüfung erfolgt mit den jeweils qualifizierten Beratern.

Kann ein Hotel mit Sanierungsbedarf verkauft werden?

Ja. Entscheidend ist, ob Kaufpreis, notwendiger Kapitaleinsatz und künftige Ertragsmöglichkeiten zusammenpassen.

Für eine nachvollziehbare Darstellung sollten drei Bereiche getrennt werden:

1. Notwendige Instandhaltung zur Fortführung des bestehenden Betriebs.
2. Betriebliche Modernisierung zur Verbesserung von Qualität und Wirtschaftlichkeit.
3. Strategische Neupositionierung für eine veränderte Zielgruppe oder ein neues Angebot.

Diese Aufteilung hilft, unterschiedliche Investitionsannahmen früh zu erkennen.

Bei geeigneten Objekten können auch Beteiligungs- oder Entwicklungsmodelle geprüft werden. Voraussetzung ist, dass sie zu den Zielen und zur gewünschten weiteren Mitwirkung des Eigentümers passen.

Welche Angaben werden zunächst benötigt?

Für eine erste vertrauliche Einordnung sind hilfreich:

• Region und allgemeine Objektbeschreibung.
• Zimmeranzahl, Flächen und verfügbare Grundrisse.
• Eigentums- und Betreiberstruktur.
• Aktuelle Betriebskennzahlen.
• Bestehende Pacht- oder Managementverträge.
• Zustand und bekannter Investitionsbedarf.
• Preisvorstellung, üblicherweise in CHF.
• Gewünschter Zeitrahmen und Vorgaben zur Vertraulichkeit.

Sensible Unterlagen können anschliessend im vereinbarten Rahmen ausgetauscht werden.

Häufige Fragen zum Hotelverkauf in der Schweiz

Kann ich mein Hotel ohne öffentliche Verkaufsanzeige anbieten?

Ja. Bei einer Off-Market-Vermarktung werden ausgewählte Käufer direkt angesprochen. Ob dieser Weg sinnvoll ist, hängt vom Objekt und den Verkaufszielen ab.

Werden Name und Adresse sofort weitergegeben?

Der Zeitpunkt wird mit dem Eigentümer abgestimmt. Eine erste Vorstellung kann anonymisiert erfolgen.

Kommen internationale Käufer infrage?

Internationale Interessenten können je nach Objekt und Erwerbsstruktur relevant sein. Ob ein konkreter Erwerb zulässig ist und welche Voraussetzungen gelten, muss im Einzelfall rechtlich geprüft werden.

Kann ein Hotel mit bestehendem Betreiber verkauft werden?

Grundsätzlich kommt das infrage. Die konkreten Vereinbarungen bestimmen wesentlich, welche Käufer angesprochen werden können und wie sie das Investment bewerten.

Wie lange dauert ein diskreter Verkauf?

Es gibt keine allgemeingültige Frist. Preis, Dokumentation, Finanzierung, Vertragsstruktur und Käuferprüfung beeinflussen den Ablauf.

Wie werden Maklerleistung und Vergütung geregelt?

Leistungsumfang, Vermarktungsbefugnisse, Vertraulichkeit und Vergütung sollten vor Beginn der Käuferansprache schriftlich vereinbart werden.

Ihr Hotel in der Schweiz vertraulich zum Verkauf prüfen lassen

Ein erstes Gespräch mit Serhiy Vakhnenko und Dominart dient der Einordnung Ihrer Ausgangslage: Verkaufsziel, vorhandene Unterlagen, geeignete Käufergruppen und mögliche nächste Schritte.

Für die Kontaktaufnahme genügt zunächst eine kurze Zusammenfassung mit Region, Zimmeranzahl, Betreiberstruktur und Preisvorstellung.

Ein tragfähiger Verkaufsprozess beginnt mit einer realistischen Einschätzung und klaren Absprachen.

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