房东解除租约时会发生什么？

1. 租户在解约中的权利

根据《德国民法典》第573条，房东只有在存在正当利益的情况下才能解除租赁合同——例如自用 (Eigenbedarf) 或租户严重违约。
这意味着：

• 租户不能无故被解约，
• 必须遵守法定的通知期限，
• 解约必须书面提出并明确说明理由。

2. 实际上谁会解约？

• 自住买家： 打算自己入住公寓的买家通常会因自用而解约 (§ 573 II Nr. 2 BGB)。
• 投资者： 在很多情况下，租赁合同保持有效，因为它代表稳定的收入。解约在此较为少见。

3. 房东的解约通知期限

根据 § 573c BGB，普通解约的通知期限如下：

• 租期不满5年 → 3个月,
• 租期5–8年 → 6个月,
• 租期超过8年 → 9个月。

4. 解约的特殊要求

• 无理由解约无效。
• 形式错误（例如通过电子邮件解约）使通知无效。
• 所有合同中列出的房东都必须签字。

5. 对出售的影响

• 有现行租约的公寓通常比空置房价格低 15–30%。
• 在某些情况下，与租户达成协议（例如补偿金）可以简化出售过程。
• 对投资者而言，出租中的公寓仍然是有吸引力的资产。

6. 解约后的流程

• 租户收到书面解约通知。
• 通知期结束后，公寓必须妥善交接。
• 押金和物业费用必须正确结算。

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