Арендный договор в Германии
Договор аренды в Германии (размер, залог, повышение)
Как правильно составить арендный договор?
Какие права у арендаторов в Германии?
Повышение: сроки и размеры
Договор аренды в Германии регламентирует права и обязанности арендатора и
арендодателя, поэтому важно заключить его письменно, несмотря на то, что
в Германии до сих практикуется заключение договоров через рукопожатие.
Права арендатора в Германии защищены законом и договор аренды,
существующий между арендодателем и арендатором, достаточно сложно
расторгнуть. Положения договора аренды, которые незаконно ущемляют права
арендатора, являются даже после подписания договора недействительными.
Подписывая договор аренды, арендатор берет на себя ответственность за арендную плату, а арендодатель за содержание обьекта в надлежащем состоянии.
Размер арендной платы при заключении договора
При заключении нового договора аренды размер арендой платы без учета
коммунальных услуг не может быть выше чем на 10 % средней арендной
платы, установленной для данного округа (согласно Таблицы индексов
арендной платы). Но всегда есть исключения.
Также для социальных квартир
– квартир, построенных на государственные средства,- существуют другие
урегулирования: здесь действует установленный законодательством верхний
предел размера арендной платы.
Залог
Если договором аренды предусмотрен залог, арендатор должен внести
предусмотренное поручительство в размере не более 3 месячных арендных
плат, возможна рассрочная выплата ( максимум 3 выплаты и первая должна
быть произведена до начала действия арендных правоотношений).
Арендодатель обязан разместить эти деньги надёжно на случай банкротства и выплатить эту сумму арендатору не позднее 6 месяцев после окончания договора аренды, если не существует никаких обоснованных требований со стороны арендодателя, которые покрываются с суммы залога.
Повышение арендной платы
Во время действия арендных правоотношений арендодатель может повысить
арендную плату до средней арендной платы, установленной для данного
округа. При этом арендная плата не должна меняться последующие 12
месяцев и не может быть повышена на более чем 20% ( 15% в Берлине и
округах, где адекватное предложение жилья находится под угрозой) за три
года, а также это повышение должно быть обосновано со стороны
арендодателя.
Кроме этого, арендодатель имеет право повысить арендную
плату после проведения ремонтных работ с соглашения арендатора. В этом
случает он имеет право распределить 8% всех расходов по ремонтным
работам,но не превышая 3 евро за квадратный метр в течение 6 лет.
Для социальных квартир, для въезда в которые требуется специальное разрешения жилищного управления, действуют особые правила относительно повышения арендной платы.
Коммунальные услуги
Если договором не предусмотрено кто оплачивает коммунальные услуги,то
арендатор не обязан вносить оплату за них. Под коммунальными услугами
подразумевают, например, расходы по вывозу мусора, уборке дома, уборке
сада, техническому обслуживанию лифта, а также водоснабжение, отопление и
горячая вода.
Обычно этот пункт четко прописан в договоре и указана сумма предоплаты за коммунальные услуги. Арендодатель или управляющая фирма раз в год пересчитывает их стоимость и предоставляет отчет.
Неисправности и недостатки в квартире
Если на протяжении арендных отношений возникают неисправности или
недостатки в квартире, например, плесень, недостаточная герметичность
окон, поломка отопления, водоснабжения и т.д., арендатор имеет право
требовать от арендодателя устранение всех неисправностей и недостатков.
Для этого арендатор должен уведомить арендодателя в письменном виде о всех неисправностях и недостатках и установить срок, в который арендодатель должен устранить все недостатки.
Реконструкция
Арендодатель имеет право предпринимать неотделимые улучшения в
квартире или какие-либо строительные работы, например изменение
планировки, только с разрешения арендатора. Но кроме этого, законом
предусмотрено и так называемое обязательство арендатора к непротивлению
необходимым ремонтным работам, например, работам, связанным с
теплосбережением и т.д.
Если речь идет о неотделимых улучшениях в квартире или мерах по экономии энергии, арендодатель имеет право распределить 8% всех расходов по ремонтным работам на годовую арендную плату. Арендатор в этом случае может расторгнуть договор в более краткий срок (1 месяц), чем при обычном рассторжение договора ( минимум 3 месяца)
