Германия долгое время считалась страной с умеренными арендными ставками. Однако в последние годы ситуация изменилась: во всех крупных городах цены взлетели вверх, в Мюнхене арендаторы вынуждены платить более 20 евро за квадратный метр.
Это показывает рейтинг исследовательского института Эмпирика, который проанализировал ставки предложения аренды в 80 отобранных городах. В центре внимания были квартиры площадью 60-80 квадратных метров из жилого фонда последних 10 лет.
Где именно лежат причины столь взрывного роста арендных ставок?
Массовый приток в города
Одним из основных факторов, подстегивающих взрыв арендных ставок, является непрекращающийся отток сельского населения в города. Все больше людей стремится в города – только в период с 2009 по 2019 год численность населения десяти крупнейших немецких городов выросла в среднем на 8%.
В то же время во многих регионах объемы нового строительства жилья остаются на слишком низком уровне, так что высокий спрос сталкивается с ограниченным предложением. Это подстегивает рост цен.
Берлин: Ни в одном другом городе прирост населения в 2010-х годах не был таким высоким, как в Берлине. Сюда добавилось более 400 000 человек – таким образом, численность населения выросла на 11,7%. Соответственно, крутыми были и скачки арендных ставок.
Взрывной рост затрат на строительство и стоимости земли
Тесно связан с притоком в города взлет затрат на строительство и стоимости земли. Строительные участки в настоящее время превратились в дефицитный товар – и, соответственно, в дорогой. Это затрагивает как строительные компании, так и частных застройщиков.
Согласно анализу Института немецкой экономики, в период с 2010 по 2020 год цены на землю под застройку выросли более чем на 60%. Повышение стоимости участков неизбежно сказывается на арендных ставках.
В то же время взлетают затраты на само строительство: дефицит материалов, резкий рост энергетических и трудовых издержек, а также требования по защите климата и безбарьерной среде – все это продолжает подстегивать стоимость строительства. Все это отражается в более высокой арендной плате.
Мюнхен: в баварской столице, лидере Германии по уровню арендных ставок, стоимость участков под жилищное строительство только в период с 2016 по 2022 год подскочила почти вдвое.
Договоры аренды с индексацией и пошаговым повышением ставки
Часть взрывного роста арендной платы в крупных городах также обусловлена распространением договоров аренды с индексацией и пошаговым повышением.
При индексной аренде размер платы привязан к инфляции, при пошаговой аренде заранее устанавливаются ежегодные повышения арендной платы – независимо от динамики стоимости жизни.
Согласно исследованию Эмпирика, в 2021 году уже каждая четвертая новая арендная сделка в Германии была проиндексирована. По оценкам экспертов, в таких городах, как Мюнхен и Штутгарт, индексация затронула почти каждый второй новый договор аренды!
Ассоциации арендаторов жилья уже давно протестуют против такого рода договоров аренды. По их мнению, они дополнительно разгоняют и без того быстро растущую арендную плату.
Спекулятивные пузыри на рынке недвижимости
Не только реально-экономические факторы разгоняют взрыв арендных ставок, но и иррациональные перегибы на рынке недвижимости. Подобно спекулятивным пузырям на фондовых рынках, цены на жилплощадь в настоящее время зашкаливают далеко за их реальную стоимость.
Так, в масштабах всей страны цены на квартиры в собственность между 2010 и 2021 годами более чем удвоились (+114%), в то время как арендные ставки выросли только на 36%.
Такие экстремальные скачки цен уже невозможно объяснить фундаментальными рыночными данными – это классический пузырь спекуляций. Когда этот пузырь лопнет, арендные ставки рискуют ухнуть вслед за ним.
Франкфурт: ни в одном другом городе разрыв между покупными ценами и арендными ставками не настолько велик, как в банковской столице. Бундесбанк недавно констатировал реальное переоценивание рынка здесь на уровне 30-40%.
Топ-10 самых дорогих городов Германии
10 место – Кёльн: 14,50 евро за квадратный метр
Со средней ставкой 14,50 евро за квадратный метр рейнская метрополия Кёльн занимает 10 место в рейтинге самых дорогих городов. В Кёльне проживает более миллиона человек – и эта цифра растет. К 2040 году эксперты прогнозируют более 1,2 миллиона жителей.
"У нас крайне напряженный рынок аренды, предложения практически нет. По сравнению с общим жилищным фондом Кёльна, доступные для аренды квартиры – это капля в море", - объясняет ситуацию маклер Роланд Кампмайер.
Также в 2023 году городская жилищно-строительная компания GAG Immobilien AG повысила арендную плату для более 1000 квартир.
9 место – Гамбург: 14,68 евро за квадратный метр
В Гамбурге при перезаключении договоров аренды арендаторы в среднем платят 14,68 евро за квадратный метр – это почти на 3 евро больше, чем в начале 2016 года. Согласно гамбургскому регистру арендных ставок, в период с 2021 по 2023 год ставки для действующих договоров выросли на 5,8%.
Однако критики указывают на недостатки методики расчета регистра. Вместо более надежного медианного значения было рассчитано среднее арифметическое значение, которое более подвержено влиянию выбросов вверх.
8 место – Потсдам: 14,89 евро за квадратный метр
Столица федеральной земли Бранденбург город Потсдам занимает 8 место в рейтинге со средней ставкой 14,89 евро за квадратный метр. Ситуация на рынке жилья более чем напряженная – сам город говорит о практически нулевых пустующих площадях. Соответственно, найти доступное жилье в Потсдаме крайне сложно.
Хотя в настоящее время строится много нового жилья, предложение отстает от растущего спроса.
7 место – Майнц: 14,98 евро за квадратный метр
Несколько дороже Потсдама Майнц, столица федеральной земли Рейнланд-Пфальц. Здесь при перезаключении договоров аренда в 3 квартале 2023 года в среднем обходилась арендаторам в 14,98 евро за квадратный метр.
В 2019 году эта цифра была заметно ниже – 12,33 евро, что принесло Майнцу в тот год 5 место в рейтинге. Динамика роста арендных ставок здесь по-прежнему высока.
6 место – Гейдельберг: 15,84 евро за квадратный метр
Университетский город Гейдельберг – новичок в топ-10 со средней ставкой 15,84 евро за квадратный метр при перезаключении договоров аренды. Несмотря на уже очень высокие цены, в город продолжают стекаться студенты, что дополнительно повышает спрос на доступное жилье.
В новом пассивном жилом квартале Банштадт 54 из 206 квартир имеют ограничение арендной платы на уровне 67% от местной рыночной ставки.
5 место – Штутгарт: 15,98 евро за квадратный метр
Столица федеральной земли Баден-Вюртемберг Штутгарт занимает 5 место в рейтинге со средней ставкой 15,98 евро за квадратный метр. Особенно вопиющее несоответствие между средним доходом и арендной платой: арендаторы в Штутгарте в среднем вынуждены тратить на чистую арендную плату 29% своего чистого дохода.
4 место – Фрайбург: 16,72 евро за квадратный метр
Университетский город Фрайбург занимает 4 место самых дорогих городов Германии со средней ставкой 16,72 евро за квадратный метр. Как и Гейдельберг, Фрайбург, с одной стороны, выигрывает от высокой притягательности для студентов и молодых специалистов, что дополнительно стимулирует спрос на жилье.
С другой стороны, во Фрайбурге фактически больше нет свободных жилых площадей – доля пустующего жилья составляет от 0,1 до 0,3%. Соответственно, предложение свободных квартир крайне ограничено.
3 место – Франкфурт: 17,38 евро за квадратный метр
Как банковская столица и резиденция Европейского центробанка, Франкфурт – один из экономически сильнейших городов Германии. С Плаотёжеспособность арендаторов здесь соответственно высока – в среднем при перезаключении договоров они платят 17,38 евро за квадратный метр. По сравнению с 2019 годом это означает повышение более чем на 3 евро за квадратный метр всего за 4 года.
2 место – Берлин: 17,64 евро за квадратный метр
Хотя Берлин и не самый дорогой город Германии, столица лидирует в рейтинге по темпам роста арендных ставок последних лет. Согласно анализу портала недвижимости Immowelt, ставки по действующим договорам аренды между 2018 и 2023 годами выросли на впечатляющие 34%!
В качестве факторов, подстегивающих цены, рассматриваются приток беженцев из Украины, а также возможный эффект наверстывания после провала попытки заморозки арендной платы.
1 место – Мюнхен: 21,01 евро за квадратный метр
Бесспорным лидером по уровню арендных ставок по-прежнему остается Мюнхен. В 3 квартале 2023 года арендаторы при перезаключении договоров в среднем вынуждены были платить 21,01 евро за квадратный метр. Это почти на 4 евро больше, чем во втором по дороговизне Берлине.
Увидев такие цифры, президент Ассоциации арендаторов Лукас Зибенкоттен заговорил о "заоблачных скачках арендной платы" и призвал к введению по всей стране моратория на повышение аренды.
Вывод: где арендные ставки растут особенно стремительно
Рейтинг показывает, что ножницы между спросом и предложением на рынках жилья многих крупных немецких городов продолжают раскрываться – с соответствующими последствиями для арендной платы.
Особенно сильный приток населения наблюдается в университетских городах, таких как Гейдельберг и Фрайбург, а также экономических центрах вроде Франкфурта и Мюнхена. При этом доступных по цене жилых площадей практически не остается.
Следствием является стремительный рост арендных ставок на несколько евро за квадратный метр в течение нескольких лет. Без решительных мер политического противодействия доступное по цене жилье рискует превратиться в предмет роскоши.