Німеччина довго вважалася країною з помірною орендною платою. Але в останні роки картина змінилася: орендна плата різко зросла у всіх великих містах, де орендарі в Мюнхені тепер повинні платити понад 20 євро за квадратний метр.
Це показує рейтинг дослідницького інституту Емпіріка, який проаналізував початкові орендні ціни в 80 обраних містах. У фокусі були існуючі квартири останніх 10 років площею 60-80 квадратних метрів.
Де саме причини надмірного зростання орендної плати?
Масова міграція в міста
Одним з основних рушіїв вибухового зростання орендної плати є триваючий сільський відтік населення. Дедалі більше людей переїжджають до міст – лише з 2009 по 2019 рік населення десяти найбільших німецьких міст зросло в середньому на 8 відсотків.
Водночас, нове житлове будівництво залишається на занадто низькому рівні в багатьох регіонах, тому високий попит зустрічається з нестачею пропозиції. Це збільшує ціни.
Берлін: Жодне інше місто не бачило такого великого зростання населення в 2010-х роках, як Берлін. Було додано понад 400 000 осіб – таким чином населення зросло на 11,7 відсотка. Відповідно, зростання орендної плати було жорстким.
Вибухове зростання витрат на будівництво та нерухомість
Тісно пов'язані з напливом в міста масово збільшені витрати на будівництво та землю. Будівельні ділянки тепер стали дефіцитними – і відповідно дорогими. Це впливає як на житлові компанії, так і на приватних забудовників.
За даними аналізу Німецького економічного інституту, ціни на землю під житлову забудову зросли більш ніж на 60 відсотків у період з 2010 по 2020 рік. Зростання цін на землю неминуче впливає на орендну плату.
Водночас, фактичні витрати на будівництво різко зростають: дефіцит матеріалів, різке зростання цін на енергоносії та персонал, а також вимоги щодо захисту клімату та доступності змушують будівельні витрати зростати. Все це відображається у вищій орендній платі.
Мюнхен: У столиці Баварії, лідері за рівнем орендної плати в Німеччині, ціни на землю лише за квартири майже подвоїлись між 2016 та 2022 роками.
Індексація та поквартальні договори оренди
Частина надмірного зростання орендної плати у великих містах також пов'язана зі зростанням поширеності індексованих та поквартальних договорів оренди.
З індексованою орендною платою рівень орендної плати прив'язаний до інфляції, з поквартальною – щорічне підвищення орендної плати встановлюється заздалегідь – незалежно від динаміки вартості життя.
За даними дослідження Емпірики, в 2021 році вже кожна четверта нова орендна угода в Німеччині мала індексацію. У таких містах, як Мюнхен та Штутгарт, експерти кажуть, що майже кожен другий новий договір оренди індексований!
Об'єднання орендарів вже давно критикують такий тип орендних угод. Вони стверджують, що вони додатково збільшують і без того різко зростаючу орендну плату.
Спекулятивні бульбашки на ринку нерухомості
Не лише реальні економічні фактори рухають вибухове зростання орендної плати, а й ірраціональні перебільшення на ринку нерухомості. Як і при спекулятивних бульбашках на фондових ринках, ціни на житло зараз набагато перевищують їх реальну вартість.
Наприклад, в цілому по країні ціни на купівлю квартир більш ніж подвоїлися у період з 2010 по 2021 рік (+114 відсотків), в той час як орендна плата зросла лише на 36 відсотків.
Таке екстремальне зростання цін більше не можна пояснити ринковими фундаментальними факторами – це класична спекулятивна бульбашка. Якщо вона лусне, то орендні ставки також загрожують потрапити в низхідну спіраль.
Франкфурт: В жодному іншому місті розрив між цінами купівлі та оренди не є таким широким, як у банківській метрополії. Бундесбанк нещодавно виявив фактичне завищення ринкових цін на 30-40 відсотків.
Топ 10 найдорожчих міст Німеччини
10 місце - Кельн: 14,50 євро за квадратний метр
З середнім показником 14,50 євро за квадратний метр, метрополія Рейнланду Кельн посідає 10-е місце. Більше мільйона людей живе в Кельні – і ця цифра зростає. До 2040 року експерти очікують понад 1,2 мільйона жителів.
"У нас надзвичайно напружений ринок житла, практично немає пропозиції. Стосовно житлового фонду Кельна, пропозиція оренди неймовірно мала", - пояснює стан справ агент з нерухомості Роланд Кампмеєр.
Муніципальна житлова компанія GAG Immobilien AG також підвищила орендну плату в 2023 році для понад 1000 квартир.
9 місце - Гамбург: 14,68 євро за квадратний метр
У Гамбурзі орендарі платять в середньому 14,68 євро за квадратний метр за нові орендні договори - майже на 3 євро більше, ніж на початку 2016 року. Згідно з Гамбурзьким індексом орендної плати, існуюча орендна плата зросла на 5,8 відсотка між 2021 та 2023 роками.
Однак критики скаржаться на методику розрахунку індексу орендної плати. Замість більш надійного медіанного значення, було розраховано середнє арифметичне значення, яке більш схильне до викидів у верхню частину діапазону.
8 місце - Потсдам: 14,89 євро за квадратний метр
Потсдам, столиця федеральної землі Бранденбург, займає восьме місце з показником 14,89 євро за квадратний метр. Ситуація з житлом більш ніж напружена – саме місто говорить про практично повну відсутність вільного житла в Потсдамі. Відповідно, знайти доступне житло в Потсдамі надзвичайно складно.
Незважаючи на те, що в даний час будується багато нових квартир, пропозиція все ще відстає від постійно зростаючого попиту.
7 місце - Майнц: 14,98 євро за квадратний метр Трохи дорожчий за Потсдам головне місто землі Рейнланд-Пфальц Майнц. Тут орендарі повинні були викласти в середньому 14,98 євро за квадратний метр за нові договори оренди у 3-му кварталі 2023 року.
У 2019 році показник був значно нижчим – 12,33 євро – що принесло Майнцу 5 місце в рейтингу на той час. Динаміка зростання орендної плати, таким чином, залишається високою.
6 місце - Гайдельберг: 15,84 євро за квадратний метр
Університетське місто Гайдельберг є новачком у топ-10 з середнім показником 15,84 євро за квадратний метр за нові орендні договори. Незважаючи на вже дуже високі ціни, все більше і більше студентів продовжують стікатися до міста, що збільшує попит на доступне житло.
У новому пасивному житловому районі Гайдельберга Bahnstadt для 54 з 206 квартир діє обмеження орендної плати на рівні 67 відсотків від стандартної місцевої порівняльної орендної плати.
5 місце - Штутгарт: 15,98 євро за квадратний метр З показником 15,98 євро за квадратний метр столиця Баден-Вюртемберга Штутгарт посідає 5 місце в рейтингу. Особливо помітним є неспівпадіння між середнім доходом та витратами на оренду: у Штутгарті орендарі в середньому витрачають 29 відсотків свого чистого доход
4 місце - Фрайбург: 16,72 євро за квадратний метр Університетське місто Фрайбург посідає 4-е місце серед найдорожчих міст Німеччини з показником 16,72 євро за квадратний метр. Як і Гайдельберг, Фрайбург виграє, з одного боку, завдяки своїй сильній привабливості для студентів та молодих фахівців, що подальшим чином стимулює попит на житло.
З іншого боку, у Фрайбурзі практично не залишилося вільного житла - від 0,1 до 0,3 відсотка квартир є вільними. Відповідно, пропозиція вільних квартир є вкрай низькою.
3 місце - Франкфурт: 17,38 євро за квадратний метр Як фінансовий центр та штаб-квартира Європейського центрального банку, Франкфурт є одним з найсильніших економічних міст Німеччини. Відповідно, платоспроможність орендарів висока – в середньому вони платять 17,38 євро за квадратний метр за нові договори.
У порівнянні з 2019 роком це означає зростання більш ніж на 3 євро за квадратний метр протягом 4 років.
2 місце - Берлін: 17,64 євро за квадратний метр Незважаючи на те, що Берлін не є найдорожчим містом Німеччини, столиця чітко лідирує в рейтингу за темпами зростання орендної плати за останні роки. За даними аналізу порталу нерухомості Іммовельт, існуюча орендна плата виросла на вражаючі 34 відсотки між 2018 та 2023 роками!
Приплив українських біженців та можливі ефекти наздоганяння через провалений ліміт орендної плати обговорюються як рушії зростання цін.
1 місце - Мюнхен: 21,01 євро за квадратний метр
Мюнхен залишається беззаперечним лідером за рівнем орендної плати. У 3-му кварталі 2023 року нові орендарі повинні були платити в середньому 21,01 євро за квадратний метр. Це майже на 4 євро більше, ніж у столиці Берліні, яка йде слідом.
Порівняно з 2019 роком, це означає збільшення більш ніж на 3,50 євро за квадратний метр для Мюнхена – за квадратний метр, це так!
Голова асоціації орендарів Лукас Зібенкоттен говорить про "жахливе зростання орендної плати" у світлі таких цифр та закликає до загальнонаціонального заморожування орендної плати.
Висновок: де орендна плата зростає особливо швидко
Рейтинг показує, що в багатьох великих німецьких містах розрив між пропозицією та попитом на ринку житла продовжує збільшуватися – з відповідними наслідками для орендної плати.
Зокрема, університетські міста, такі як Гайдельберг і Фрайбург, а також економічні центри, такі як Франкфурт і Мюнхен, приваблюють багато людей, в той час як доступного житла майже не залишилося.
Результатом є швидке зростання орендної плати на кілька євро за квадратний метр протягом кількох років. Без рішучих політичних заходів доступне житло таким чином загрожує стати предметом розкоші.