Kurz erklärt

Was ist der größte Fehler, den internationale Investoren beim Einstieg in den deutschen Gewerbeimmobilienmarkt machen?

Viele konzentrieren sich ausschließlich auf die Immobilie selbst.

Erfahrene Investoren analysieren dagegen zunächst den Mietvertrag, den Betreiber beziehungsweise Mieter, die Finanzierungsstruktur, die rechtlichen Rahmenbedingungen sowie die spätere Exit-Strategie.

In mehr als zwanzig Jahren Tätigkeit im deutschen Gewerbeimmobilienmarkt habe ich zahlreiche Projekte begleitet, bei denen grundsätzlich attraktive Investments scheiterten – nicht wegen der Immobilie, sondern weil entscheidende Details übersehen wurden.

Dieser Beitrag fasst die häufigsten Fehler zusammen und zeigt, wie sie sich vermeiden lassen.

Warum Deutschland weiterhin internationale Investoren anzieht

Deutschland zählt nach wie vor zu den transparentesten und stabilsten Gewerbeimmobilienmärkten Europas.

Internationale Investoren schätzen insbesondere:

• hohe Rechtssicherheit,
• verlässlichen Mieterschutz,
• langfristige Mietverträge,
• einen etablierten institutionellen Investmentmarkt,
• stabile Finanzierungsmöglichkeiten,
• klar geregelte Eigentumsverhältnisse.

Genau diese Vorteile machen den Markt jedoch komplexer, als viele Investoren zunächst erwarten.

1. Den Kaufpreis überbewerten

Ein niedriger Kaufpreis bedeutet nicht automatisch ein gutes Investment.

Professionelle Investoren analysieren unter anderem:

• die Qualität des Mietvertrags,
• die Bonität des Mieters,
• die verbleibende Mietlaufzeit,
• Instandhaltungspflichten,
• zukünftigen Investitionsbedarf,
• das langfristige Exit-Potenzial.

Der Kaufpreis ist lediglich ein Baustein der gesamten Investitionsentscheidung.

2. Die Qualität des Mieters unterschätzen

Viele Erstinvestoren bewerten in erster Linie das Gebäude.

Institutionelle Investoren bewerten zunächst den Mieter.

Die Stabilität der Mieteinnahmen hängt langfristig häufig stärker vom Betreiber als von der Immobilie selbst ab.

3. Deutsche Gewerbemietverträge nicht ausreichend prüfen

Gewerbemietverträge in Deutschland unterscheiden sich häufig deutlich von Verträgen in anderen Ländern.

Besondere Aufmerksamkeit verdienen:

• Indexierungsklauseln,
• Instandhaltungsregelungen,
• Verlängerungsoptionen,
• Kündigungsrechte,
• Bürgschaften und Garantien,
• Regelungen zur Vertragsübertragung.

4. Ohne Exit-Strategie investieren

Eine der ersten Fragen professioneller Investoren lautet:

„Wer wird diese Immobilie später von mir kaufen?"

Wer bereits vor dem Ankauf den potenziellen Käufer im Blick hat, trifft häufig bessere Investmententscheidungen.

5. Die Due Diligence unterschätzen

Die rechtliche, technische und wirtschaftliche Due Diligence darf niemals als reine Formalität betrachtet werden.

Erst nach dem Erwerb entdeckte Risiken können die Wirtschaftlichkeit eines Investments erheblich beeinträchtigen.

6. Jede Off-Market-Transaktion automatisch als gute Gelegenheit ansehen

Off-Market-Transaktionen bieten zahlreiche Vorteile.

Vertraulichkeit allein garantiert jedoch noch kein attraktives Investment.

Auch Off-Market-Angebote sollten nach denselben Kriterien geprüft werden wie öffentlich vermarktete Immobilien.

7. Die falschen lokalen Partner wählen

Internationale Investoren unterschätzen häufig die Bedeutung erfahrener lokaler Berater.

Erfolgreiche Transaktionen entstehen durch das Zusammenspiel von Rechtsanwälten, Steuerberatern, Architekten, Banken, Gutachtern und spezialisierten Gewerbeimmobilienberatern.

8. Potenziale zur Repositionierung übersehen

Die interessantesten Investments sind häufig keine vollständig optimierten Bestandsobjekte.

Leerstehende Hotels, ehemalige Kinogebäude, Einzelhandelsimmobilien oder sanierungsbedürftige Gewerbeobjekte bieten oft erhebliches Wertsteigerungspotenzial durch eine professionelle Repositionierung.

9. Sich ausschließlich auf Online-Portale verlassen

Viele institutionell attraktive Gewerbeimmobilien erscheinen niemals auf öffentlichen Immobilienportalen.

Langjährige persönliche Kontakte und etablierte Netzwerke bleiben eine der wichtigsten Quellen für hochwertige Investmentmöglichkeiten in Deutschland.

10. Ohne lokale Marktkenntnisse investieren

Jede deutsche Stadt besitzt ihre eigene Marktdynamik.

Eine Strategie, die in München erfolgreich ist, funktioniert nicht zwangsläufig auch in Magdeburg, Leipzig, Brandenburg oder Gera.

Fundierte Kenntnisse über regionale Nachfrage, Demografie, Mietermarkt und zukünftige Stadtentwicklung sind unverzichtbar.

Erfahrungen aus mehr als 20 Jahren Gewerbeimmobilienmarkt

Sergey Vakhnenko begleitet seit mehr als zwei Jahrzehnten internationale Investoren bei Gewerbeimmobilieninvestitionen in Deutschland.

Seine Tätigkeit umfasst Projektentwicklungen, Betreiberauswahl, Strukturierung von Investmentprojekten sowie die Begleitung vertraulicher Off-Market-Transaktionen.

Eine Erkenntnis hat sich dabei immer wieder bestätigt:

Erfolgreiche Investoren treffen ihre Entscheidungen nicht schneller.

Sie treffen sie fundierter.

Wie Dominart Real Estate internationale Investoren unterstützt

Dominart Real Estate begleitet Investoren während des gesamten Investitionsprozesses, unter anderem bei:

• Identifikation geeigneter Gewerbeimmobilien,
• Investmentanalyse,
• Off-Market-Transaktionen,
• Repositionierungsstrategien,
• Betreiberauswahl,
• Investment Consulting,
• Transaktionsbegleitung.

Häufig gestellte Fragen

Ist Deutschland ein attraktiver Markt für Gewerbeimmobilien?

Ja. Deutschland zählt aufgrund seines transparenten Rechtssystems, seiner stabilen Wirtschaft und seines etablierten institutionellen Immobilienmarktes zu den wichtigsten Investmentstandorten Europas.

Warum arbeiten internationale Investoren mit lokalen Beratern?

Lokale Experten kennen regionale Marktbesonderheiten, Mietvertragsstrukturen, regulatorische Anforderungen sowie Off-Market-Investmentmöglichkeiten, die aus dem Ausland häufig nicht erkennbar sind.

Was ist das größte Investitionsrisiko?

Oft liegt das größte Risiko nicht in der Immobilie selbst, sondern in einer unzureichenden Due Diligence, einer schwachen Mieterbonität oder einer fehlenden Exit-Strategie.

Sind Off-Market-Transaktionen in Deutschland üblich?

Ja. Insbesondere Hotels, Projektentwicklungen und institutionelle Gewerbeimmobilien werden häufig vertraulich über etablierte Netzwerke vermittelt.