2025年外国人在德国购房指南：逐步指南
在德国购买公寓是保持和增值资本的一种最稳定且有前景的方式。德国是一个经济强大、法律透明且房地产市场稳定的国家。但如果您是外国人，如何在德国购买公寓呢？需要考虑哪些规则、税收和潜在风险呢？
本指南将介绍2025年外国人在德国购买公寓的逐步过程，包括法律和财务细节。
1. 外国人能否在德国购买公寓？
可以，在德国没有对外国人的限制——来自任何国家的公民都可以自由购买住宅和商业房地产。无需居留许可，也无需注册公司。您可以将房地产作为私人财产购买，或者通过公司进行购买。
关键优势：拥有房地产不要求获得居留许可，但可能在未来简化移民过程。
2. 外国人在德国购买公寓的步骤
第一步：选择房地产
您可以自行选择房产或通过房地产代理。重要的是要检查以下内容：
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地区（基础设施、租赁需求）
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房产状况
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价格增长潜力
第二步：法律检查
务必向律师咨询尽职调查：
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检查产权
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无债务或负担
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地籍数据的准确性
第三步：签署初步合同
（虽然不是必须的，但很常见）
第四步：在公证人处签署正式合同
只有经过公证的交易在德国才被认为是合法的。
所需文件：
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护照
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银行的支付能力证明（通常需要公证人）
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如果通过公司购买——公司的相关文件
第五步：支付和登记所有权
签署合同后，公证人将其提交给土地登记处（Grundbuch）。
然后买方将款项转至卖方账户或通过公证人托管账户支付。
支付完成后，您正式成为新业主。
3. 在德国购房的费用
| 支出项 | 占房产价格的百分比 | 备注 |
|---|---|---|
| 购房税（Grunderwerbsteuer） | 3.5%–6.5% | 根据地区不同 |
| 公证费及登记费用 | 约1.5% | 必须支付 |
| 代理佣金（如果通过中介购买） | 3%–7.14% | 通常由双方共同分担 |
| 其他：文件翻译、律师费 | 根据情况而定 | 建议聘请律师或翻译服务 |
4. 在德国购房后需要缴纳的税款
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每年房产税（Grundsteuer）：根据房产不同，年税额从100欧元到1000欧元不等
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租金收入税：从14%到45%（出租房产时）
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资本增值税：如果在拥有房产不到10年的情况下出售
5. 常见问题解答（FAQ）
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可以不去德国就购买房产吗？
可以。可以通过委托书远程完成交易，委托书需要在您的国家由领事馆或公证人公证。 -
外国人能获得房贷吗？
可以，但需要有稳定的收入和合法资金证明。更多信息请参考关于外国人如何在德国申请房贷的文章。 -
交易通常需要多长时间？
通常为4到8周，具体取决于地区和文件准备情况。
6. 拥有15年经验专家的建议
❗️ 不要追求便宜的房产——这些房产通常存在问题或租户问题。
✅ 请聘请有外国客户经验的律师或代理。德国的官僚主义非常严格。
计划您的投资期为10年以上，尤其是如果您期望资本增值和减少税负。
使用欧元贷款，而不是本国货币贷款——这样可以避免汇率风险。
