Зміна процентних ставок за останні 10 років
Зв'язок між інфляцією та процентними ставками: з 2021 року інфляція в зоні євро значно зросла. Річна інфляція в 2020 році становила 0,3%, а в 2021 році зросла до 2,6%. Пік інфляції досяг 10,6% у жовтні 2022 року, потім знизився до 6,4% у 2023 році і до 1,9% до вересня 2024 року.
Розвиток інфляції в Німеччині
Основні фактори, що впливають на умови іпотечного фінансування:
- Кредитна історія (SCHUFA)
- Стійкість доходу та зайнятість
- Розмір початкового внеску
- Джерела власного капіталу (Eigenkapital)
- Термін кредиту
Кредитна історія (SCHUFA)
SCHUFA відіграє центральну роль у оцінці кредитоспроможності позичальника. Вона збирає інформацію про фінансову діяльність, включаючи кредити, контракти та дисципліну платежів.
Рейтинг SCHUFA варіюється від 0 до 100: чим вищий рейтинг, тим нижчий ризик для кредиторів. Високий рейтинг (зазвичай вище 90) підвищує шанси на отримання іпотеки на вигідних умовах.
Важливість прозорої кредитної історії: регулярні перевірки звіту SCHUFA допомагають підтримувати високий рейтинг, оскільки навіть невеликі затримки платежів можуть негативно вплинути на кредитний рейтинг.
У грудні 2023 року Європейський суд постановив, що банки не можуть використовувати рейтинг SCHUFA як єдиний критерій для відмови в іпотеці.
Стійкість доходу та зайнятість
Банки ретельно аналізують стабільність доходу позичальника. Для осіб з безстроковим трудовим договором отримати іпотеку менш проблематично.
Самозайняті особи та фрілансери стикаються з більшими вимогами до фінансових документів, оскільки їх доходи можуть бути менш стабільними.
Мінімально необхідний дохід
Зазвичай банки вимагають, щоб іпотечний платіж не перевищував 30-40% від місячного доходу позичальника.
Додаткові доходи від оренди та інвестицій можуть бути враховані при розрахунку загальної платоспроможності.
Початковий внесок (Eigenkapital)
Стандартний початковий внесок у Німеччині становить 20-30% від вартості нерухомості.
Важливо враховувати додаткові витрати, такі як податок на придбання нерухомості, нотаріальні збори, послуги маклера та страхування.
Основні джерела власного капіталу
Особисті заощадження, фінансова допомога від родини, доходи від продажу активів і інвестиції можуть служити джерелами власного капіталу.
Банки вимагають підтвердження легальності джерел коштів і можуть запитувати виписки з банківських рахунків.
Додаткові забезпечення (Sicherheiten)
Застава іншої нерухомості, цінні папери та інвестиції можуть використовуватися як додаткове забезпечення для підвищення кредитоспроможності позичальника.
Порука третіх осіб також може бути прийнята банками.
Процентні ставки
Існує два основних типи процентних ставок: фіксовані та плаваючі.
Фіксовані процентні ставки залишаються незмінними на заздалегідь узгоджений термін, зазвичай від 5 до 30 років.
Плаваючі процентні ставки змінюються в залежності від ринкових умов.
Іпотечні пропозиції на жовтень 2024 року
Приклади пропозицій від популярних банків:
- Deutsche Bank: ставка від 3,4% до 4,5%, фіксована ставка на 10 років.
- Commerzbank: ставка від 3,3% до 4,0%, фіксована ставка на 5-20 років.
- KfW Bank: ставка від 2,5% до 3,5% для програм підтримки, фіксована ставка на 10-30 років.
- Інші банки, такі як ING-DiBa, Santander Bank і Targobank, також пропонують конкурентоспроможні ставки та умови.
