Как продать квартиру в Германии если в квартире живёт арендатор?
Цена сданной в аренду квартиры ниже цены аналогичной пустующей.
Есть ли этому обьяснение? Есть ли перед продажей квартиры смысл и возможность расставаться с квартиросъемщиками?
Как правило, в Германии продажа квартиры не является достаточным основанием для рассторжения договора аренды арендодателем.
Новый владелец занимает место арендодателя и, таким образом, принимает на себя все права и обязанности. Потому что, согласно закону об аренде, все положения существующего договора аренды остаются нетронутыми.
Владелец, однако, может разорвать арендный договор для использования квартиры для собственных нужд. Когда и как это возможно? Для оценки ситуации следует внимательно изучить актуальные договорные условия.
- Необходимо проверить, к примеру, не установил ли местный муниципалитет срок
(это варьируется от 3 до 10 лет), в течение которого в принципе «заморожена» возможность рассторжения даже для собственных нужд из-за напряженности рынка жилья.
( Такая практика применяется при « переоборудовании» зданий в отдельные квартиры.)
- В том случае, когда подобного временного ограничения нет, действуют установленные законом минимальные трехмесячные сроки.
(В зависимости от времени проживания арендатора они могут быть увеличены до 12 месяцев).
- Желание использовать квартиру в своих нуждах должно быть обосновано ( необходимо пояснить причину – переезд, обучение детей и прочее) и проверено (к примеру, относится ли будущий жилец к списку прямых родственников )
- Подтвержденное обоснование права рассторжения договора не является гарантией скорого выселения арендаторов. Если квартиросъемщик возразит против рассторжения договора и докажет, что расторжение создаст для него, его семьи или другого члена его домашнего хозяйства трудности, которые не могут быть оправданы даже с учетом законных интересов арендодателя ( к трудностям может быть причислен, к примеру, пожилой возраст жильца), то владельцу стоит быть готовым к продлению договора на конкретный срок.
Таким образом, расставание с арендаторами , возможно и увеличит цену продаваемой квартиры, но неизбежно увеличит и время на эту довольно непредсказуемую во времени и результату бюрократическую процедуру.
